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我国当前房地产市场发展中存在问题及对策研究 【摘要】本文通过对我国房地产市场过快发展中存在 的主要问题进行分析，提出了相关的解决对策：政府完善 土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价 格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规 范房地产开发企业及相关企业的行为。 【关键词】房地产市场；存在问题；对策 房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近 年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价 的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天， 我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题， 并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市 场持续健康的发展［1］。 一、存在的主要问题 1、地区发展不平衡 首先，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主 要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部 都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高， 房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先 水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源 偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商 开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其 是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高 于其他两部。 其次，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口 增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民 的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。 从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地 区〉西部地区〉中部地区。这是因为东部地区经济发达，房 地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然 房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积 较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以 人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区〉中 部地区〉东部地区。 2、房地产需求与房地产供给之间矛盾重重 目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城 市化水平为％，XX年增长为％，城市化水平始终在提高，年 均增加个百分点之多［2］。快速城市化为城市带来大量的 新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市 旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城 市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的 提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应 该由房地产市场中的供给予以适当满足。 面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供 给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长 期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策， 另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所 决定的。xx-xx年间，全国商品房平均销售价格持续上涨， 如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围 设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞 大需求之间的差距。 3、中低收入居民的住房问题亟待解决 在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决低收入 人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等 公共住房保障政策。10多年来，我国住房制度改革和住房 建设已取得很大的成绩，在改善中低收入居民的住房问题 上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问 题。 其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，其主 要体现以下四个方面，一是经济适用住房的公平性问题； 二是对由经济适用住房制度引出的房地产市场价格双轨制 产生异议；三是认为经济适用住房供应量过大对商品房产 生挤出效应的问题；四是在经济适用住房运行与管理中出 现的问题。我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水 平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行 不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国 民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中 低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保 障只是住房市场机制的补充。 4、房地产投资行为急需调控 房地产投资行为己成为形成现在高房价的主要因素之 ，在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合 理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资有 以下几方面的优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求， 促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房 源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较 高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。 然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势: 第一，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地 产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上 涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展；第二，房地 产投资与股票等投资有着本质的不同，股票等投资品是在 具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性， 突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众 生活的基本需要