大坪中央街营销推广案.docVIP

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 PAGE 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 嘉华·中央街营销推广案 一、营销背景分析 1、项目基础资料 商业总面积：48106平米 基础设备配置：观光电梯、楼梯 交房日期：2007年6月30日 2、项目自身优、劣势审视 ◎项目优势： ——大体量（总体商业约4.8万方） 项目总体商业面积约4.8万平米，较大的体量有利于形成规模效应，容易形成区域商业中心。 ——地段 ——未来规划（步行街、嘉华大桥） 项目周边未来规划为大坪商业步行街。 ——交通 目前的大坪处于重庆市的一个交通枢纽位置,加上未来建成的嘉华大桥及高九路,可方便抵达主城区各区。 ——丰富物业形态形成互补 本项目包含的五类物业形态具有很强的互补性，大体量的住宅本身就为商业的繁荣提供了土壤。 ◎项目劣势： ——大坪商业历史性薄弱 大坪的交通枢纽特性导致其中心区域被主干道分割，区域较难形成大型商业中心。所以目前为止，大坪片区居民日常购物、娱乐等活动主要集中在解放碑、杨家坪、沙坪坝等地进行。 ——进深较大 商业开间较为合理（8米标准开间），但是进深较深。根据工程图纸，进深最短处为20米，最深深达29米，开间/进深比极不合理，导致招商/销售困难。 ——二楼以上楼层人行动线系统设计存在缺陷 项目二楼以上楼无外挑走廊，人行动线系统存在混乱的危险。 ——单位销售面积较大 单位销售面积较大（300㎡以上），直接导致的是投资门槛过高，缩小了客户范围。 二、商业总体定位 开创大坪中央商业生活城 定位诠释： 以大坪为中心，融商业、办公、居家为一体，交通极为方便，区位优势明显，城市配套设施齐全，周边学校、医院、电信、百货、超市、银行、酒店等给社区生活将带来极大方便。 根据初步判断，本项目辐射人群应该定位于大坪常住人口约20万人，本项目具备成为大坪地区大型“邻里中心”的特质，即成为大坪“中央生活城”。 2.1邻里中心的理解 邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。 邻里中心是社区商业的一种升级形式，强调业态的组合、更为合理的搭配以及更为规范、智能的管理系统。 图片来源：苏州工业园邻里中心夜景实景。 邻里中心的业态规划 日用小百货、干洗店、美容美发店、糕点店、小型中式快餐店、彩扩、银行、鲜花店等生活必备行业。 百货店 洗衣店 书 店 1、规划产业定位 根据本项目“大坪生活城”，满足大坪居民日常消费、娱乐的综合定位，本项目产业定位于： 大型超市卖场+专业卖场+专科医院+社区商业 2、价格定位 2.1销售价格定位 栋号 楼层 建面(㎡) 建面单价(元/㎡) 总价（元） B B1F 1720 6250C 1F 1741 78801F 1301 118802F 1177 88803F 1177 6050 7120850 4F 1177 5550 6532350 D 1F 2128 108802F 2221 61503F 2221 56504F 1028 5150 5294200 E 1F 1551 103802F 1672 5850 9781200 3F 1672 5350 8945200 F 1F 1523 98802F 1731 5550 9607050 3F 1731 5050 8741550 均价 　 25771 7253 186906180 2.2租赁价格定位 　 　 面积 租金 业态定位 C1 C1-1 203.58 80 社区商业 快餐 C1-2 74.8 75 　 C1-3 152.68 75 药房 C1-4 267.25 72 　 C1-5 60 79 糕点房 C1-6 60 79 　 C1-7 201.03 70 美容美发 C1-8 164.43 72 C2 C2-1 244．76 96 主力店 　 C2-2 244．76 85 书店 C2-3 60 62 　 C2-4 60 62 大型餐饮 C2-5 100．61 60 C2-6 227