福州火车站地下商场招商经营建议案.docVIP

福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 第 PAGE 18 页 共 NUMPAGES 19 页 火车站地下商场招商经营建议案 前言 火车站历来是一个城市的对外“窗口”，它代表着一个城市的形象，展示着一个城市的精神面貌。本案项目所处的特殊地理位置，赋予了本案不仅仅是个商业项目，它还肩负着“城市名片”的社会使命。 本案主推亮点： 1、经营亮点：福州特价第一城——福州第一个特价商品淘宝集散地。 2、炒作亮点：商业项目与社会责任相结合——创业基地、再就业基地、安保基地。 第一部分 项目背景 本案位于火车站商圈核心的火车站出口位置，通过地下延伸，将火车站周边的交通网络及商业网点连成一体。 2005年3月12日，本案一期正式开盘；2006 随着本案经营的开展，前期规划、执行、管理上存在的问题逐渐暴露，由此产生的客流稀少，销售疲软，导致本案出现经营状况恶化的情况。 第二部分 项目分析 一、我们面临怎样的市场商业环境？ 1、商圈概况 随着火车站改造的完成，新华都百货、永辉超市、火车站商贸城、本案、龙城广场等商业项目的先后入驻，加之火车站周边其他商业业态搭配，火车站商圈开始形成。 2、地理交通 项目周边拥有火车站、长途汽车站、公交车站、客运站等四大交通枢纽，每天有32趟火车班次通往全国各地；区内2大公交总站，18条通往全市的公交车，拥有日近20万的乘客源。在未来的交通规划中，福厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心的地位。 小结：火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。 3、商业分析 火车站商贸城：现火车站商圈的领导商业，主营无品牌中低档服饰及部分低档风味小吃，其所处地理位置较佳，整体规划比较合理，经营比较稳定，消费氛围成熟，但装修低档、购物直观印象差。 龙城广场：主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人口为主，经营比较杂乱，整体经营氛围较差。 新华都购物广场、永辉超市：主营日用百货为主，主要客流为周边居民及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场，竞争力强劲。 沿街店面以餐饮（主要是快餐）、杂货店为主，业态档次低，经营的东西一般为服务旅客的商品。 小结：从商业形态分析，商圈内基本以主营饮食、中低档服装为主，其他延伸业态作为配套补充。商品特征偏中低档化，顺应周边居民及旅客需求。 4、消费人群 主要消费群体：周边居民、出榕旅客。 次级消费群体：回榕旅客、福州市区居民。 消费群体的主要特征：中低收入，以务工人员、学生、低收入青年为主，饮食消费偏低端，服饰消费在50-100元左右，服饰消费的年轻女性占居多。 小结：从消费群体的分析可以看出，消费目标主人群，属于中低收入群体，大部分为周边居住的女性群体，主要都是想用最少的钱买更多实用的东西。 二、福州其他同业态商业参考 1、台江农贸市场 业态定位：主要为低档服装、饰品、精品，品类丰富，以批发为主兼做零售。 交通物流：途经公交车较多，并设置有一个公交分站，经过长期的经营已经形成比较完善的物流配套。 购物环境：动线较为杂乱，购物整体环境差。 消费人群：主要为批发商、学生、城市中低收入群体及外来务工人员。 小结：商品品类繁多、价格低廉是台江农贸起步的重要原因，台江农贸的前期定位与商圈需求想吻合，它充分借助台江老商圈的各种优势，以服装批发集散地为定位，以差异化、特色化的经营方式，发展成今天福建省知名度最高的服装批发市场。但随着中亭街的崛起，农贸市场面临着巨大的压力，而最主要的体现在整体购物环境上的劣势。 2、师大学生街 业态定位：主要为中低档学生时尚服饰鞋帽，风味菜馆，饭馆，风味小吃，特色餐馆（如：肯德基、麦当劳、西餐厅等），特色餐吧（如：烧烤吧、小酒吧等），理发店，服饰、小商品摊点等 交通物流：百米范围内就分布有五个公交站点，有二十多条公交线路经过。 购物环境：动线规划一般，购物整体环境一般。 消费人群：学生群体。 小结：“学生街”商圈是福州仓山最有商业氛围的区域，其显著特点在于浓厚的学区氛围，周边分布有六十多所大中小院校，拥有近10万学生群体的消费力。“学生街”针对学生群体的消费习惯、消费需求及消费能力，从业态分布上合理规划为服装、鞋帽、皮具、饮食、休闲等中低端业态搭配，从衣食住行乐各方面满足消费人群的需求。现已形成十分浓厚的商业氛围。 — 分析总结 — 火车站商圈与台江商圈、学生街商圈在消费环境、消费人群、消费习惯、消费水平、业态搭配上存在着惊人的相似性，台江农贸市场与仓山学生街商业前期成功的案例，在许多方面值得本案项目参考借鉴。 无论是从本案项目的地理位置、商业氛围以及整个市场的大环境等因素的多重考虑，本案项目从立项层面上看，无疑是具有可行性与未来的盈利性的。而火本案项目所解决的核心问题便是如