星湖上院策划方案原稿.pptVIP

第一部分：宏观市场环境……………………………………… 一、肇庆住宅市场的发展背景……………………………………… 二、肇庆区域别墅特征分析…………………………………………… 第二部分：项目自身分析……………………… 一、项目自身分析………………………………………………… 二、项目SWOT分析…………………………………………………… 三、项目核心价值分析 四、项目定位 第三部分：目标消费者分析…………………………………… 一、 别墅消费者的心理特点………………………………… 二、目标消费者购买别墅关注的因素………………………… 三、目标消费者人文特征…………………………… 四、目标消费者楼盘信息来源………………………… 第四部分：市场营销策略……………… 目录 第二部分：项目自身分析 二、项目SWOT分析 S（优势）：1、独一无二的区位环境优势 2、浓郁欧陆情怀建筑规划优势 3、产品优势 4、超6万平米的纯别墅大社区优势 O（机会）：1、政策的利好使别墅越来越成为稀缺资源 2、经济的发展，产业的转移让肇庆地区潜在别墅购买者越来越多 3、市场上基本无类似的竞争对手 4、处于成熟的别墅居住区域 W（劣势）：1、周边及区内生活设施不完备 2、开发商的品牌知名度在当地不高 3、周边现有部分环境，破坏整体高档社区形象 4、工地及现场营销环境形象不好 T（威胁）：1、外在威胁：市场上未公开项目带来的不确定因素 2、内部威胁：因工程进度等内部原因带来的一些不确定因素 表面诱因 一个更舒适、更自然的、更健康的现代居家场所 深层诱因 有天有地，享受原生态的环境，有前后花 园的私家领地，过着比以前更自然、更舒适 更健康的生活。 超值物质享受 超值心理享受 身份价值和文化价值 在满足基本使用价值（享受舒适生活）的同时，可让业主获得了更多心理上的满足（身份地位的认同、文化价值的认同） 居住价值和景观价值 三、项目核心价值分析 星湖上院：价值体系的回归 四、项目定位 1、项目的定位： 肇庆·原生态纯山水城邦 2、文化定位： 法式风格的精英领地 3、参考广告语 1、 半山之上，城市之颠 2、 原生山水，领秀生活 3、 山之上，城之上 4、围绕定位进行的品牌建设 （星湖上院品牌屋结构图） 名称 定位 品牌承诺 （广告语） 产品卖点 （品牌支撑点） 消费者利益点 广告宣传点 整合营销手段 星湖上院 原生态纯山水城邦 原生山水 领秀生活 被靠北岭，近眺星湖，完全原生态的自然景观 将家安在风景区，尽享山青水秀之大自然 完全自然山水景观 依山傍水的地中海式规划，户型充分考虑采光及四周景观 融入自然 户型设计 光照好空间大，满帘青山绿水将生活融入自然 专业化物业管理、严密保安系统 小区管理保障了安全也维持了自在的生活体系 安全自在物业管理 彼此关照、崇尚自然、热爱生活的精英社区文化 一种自然而然的、温馨和睦的理想邻里关系 崇尚自然精英社区文化 周边的市政配套，区内的生活设施 交通、配套的完备保证了自我生活的无忧无虑 轻松自我生活状态 报纸广告、电视广告、SP、PR、现场广告等 第三部分：目标消费者分析 1 、购买别墅消费者的心理特点 单纯的大面积和现代化已无法满足 渴望回归自然，享有清幽随和的居住环境 拥有完整的自我领地 力求凸显自我价值和尊贵身份 星湖上院为肇庆区域少有靠山望水别墅精品，能 体现业主的尊贵气质。 星湖上院力求营造建筑与自然的融合，进而达到人与自然的融合，给业主一种生活在大自然的回归感觉 繁华都市中的 自然家园，寻求 人与自然的契合 这些诉求恰好可以针对消费者的利益点 在土地和景观资源日益稀缺的条件下，少数高质素的别墅楼盘便更加显得弥足珍贵 2、购买别墅关注的因素 作为家居，地理位置则是别墅消费群首要考虑的因素，而景观环境、生活配套、安全情况也是他们非常关注的。 在别墅消费群最为关注的一些因素中，星湖上院几乎都拥有非常突出的优势：在地理位置、景观环境、浓郁的人文气息方面她都是适宜居住的极佳地带，这些都是吸引消费者的有力诉求点。 3、目标消费群人文特征 职业：私营或外资企业的老板（42%） 国有企业或政府的高级管理人员（30%） 自由职业者或专业人士（22.2%） 年龄： 35-50岁（82%） 购买