新都汇商业广场招商部执行建议稿.doc

新都匯商業廣場 新都匯商業廣場 第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 8 页 创建时间：2007-4-16 新都汇商业广场招商部执行建议稿 目 录 招商过程分期 招商工作计划进度 招商各阶段实施的招商政策 招商推广 招商过程中的控制 六、 关于项目招商条件完善的七点建议 七、 招商成败因素分析 八、 附件：新都汇商业广场委托租赁及租赁合同二份。 正文： 针对公司既定的新都汇商业广场销售招商方案，依据先确定主力店，再全面招商的基本策略建议项目的招商工作安排如下： 招商过程分期 为配合项目的销售开展，将招商期分为五期：招商筹备期、招商启动期、招商集中期、招商持续期和日常营业性招商。分别对应销售期的预热期（内部认购）、开盘、热销、尾盘。 招商与销售时间节点对应图如下（具体时间节点参阅销售时间节点的安排）： 尾 盘热 销 期开盘期预热 尾 盘 热 销 期 开盘期 预热期 招商持续期招商启动期经营招商招 商 集 中 期筹备期 招商持续期 招商启动期 经营招商 招 商 集 中 期 筹备期 开街筹备 开街筹备 招商各阶段完成工作计划： ㈠ 筹备期：完成相关招商资料的制订工作（招商手册、招商宣传资料、招商政策、合同文本、招商培训、前期商业市场调研等），工作时间为7天（不含资料的印刷时间）。 ㈡ 招商启动期（关键阶段）：针对主力店的招商为主，次级主力店为辅。即以超市、家电数码卖场、娱乐休闲厅为主，商铺面积应在200㎡以上（以整体招租为易），争取引进5-8家有影响力的主力店；以品牌店为辅助，商铺面积应在100～200㎡，争取完成项目内各业态2家次级主力店。整体工作任务以完成项目商业面积20%为易。商铺位置以适合对方经营的位置为主，由公司根据项目业态规划布局提出参考范围，双方协商选定。招商对象以周边县市的目标客户为主，如上饶、弋阳、德兴，本地目标客户为辅。 由于主力店招商成功与否，将影响到项目的整体招商进度、中后期招商的难易度及项目商业氛围的建立，主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他客户必然跟进，最终实现项目的招商圆满完成，故应全力进行此类招商。在此阶段无重大进展时，项目不易正式启动对外销售。在该阶段，对于有意向入驻的一般店（散户）以登记为主，而品牌店及特色、服务性店可考虑其入驻需求。（行招为主） ㈢ 招商集中期（重要阶段）：随着主力店的签约及销售的启动，项目宣传已达到相应程度。此阶段招商部针对项目中各业态的分布，进行有目的的次级主力店招商为主，特色店、服务性店及一般店招商为辅。前者应完成项目商业面积30%，商铺位置以符合项目业态规划布局为原则，提供优质商铺（“金角银边”及人流动线的端点位置），其中公司应保留5%～10%的优质商铺以备自营或后期使用，争取完成项目内各业态4～6家次级主力店。后者商铺位置以次级位置对外招商，完成量为20%～30%。此阶段注意商铺位置对外招商的控制，尽量保留优质商铺给次级主力店入驻。招商方式以本地客户为主，辅以公司联系的品牌招纳本地合作客户及前期搜集的外地资源。（行招为主，坐招为辅） 各业态招商目标： ① 项目休闲广场综合区的时尚美食冷饮、黄金珠宝、品牌化妆品及钟表眼镜； ② 精品服饰区的男装、女装及休闲装； ③ 儿童服饰玩具区的品牌童装； ④ 文化用品区的书店（可考虑新华书店——可在招商启动期洽谈入驻意向）； ⑤ 布艺家居区的品牌家居（广丰客商）； ⑥ 服务性机构或商户（可考虑其要求，适当调整业态，安排入驻。如银行、通信、数码冲印等，银行与通信网点可在招商启动期洽谈入驻意向）。 ㈣ 开街筹备：招商工作已完成项目面积70%～80%，客户已装修入驻，其中客户入驻率70%，装修率20%～30%，末装修入驻仅占10%左右。项目开业的时机成熟，可考虑开业。 ㈤ 招商持续期（持续阶段）：继续完成剩余的20%～30%的招商任务，保证项目在经营前期完成满场任务。（以坐招为主，行招为辅） ㈥ 经营招商（经营阶段）：经营时期由于经营问题，流失或调整出来的商铺对外招商，比例应控制在5%～10%。该阶段属于日常性招商。（坐招） 招商进度表 节点 时间 备注 招商筹备期 7天 完成招商准备工作，并积累客户 招商启动期 与5～8个主力店达成合作意向，各业态2家次级主力店，完成招商20%。以行招为主。 招商集中期 大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。完成招商共50%，其中各业态4～6家次级主力店。行招为主，坐招为辅。 开街筹备 准备开街，并促进签约和进场装修。完成招商共70%。 招商持续期 完成剩余的招商工作30%。坐招为主，行招为辅。 经营招商期 5～10%的日常经