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找领导签合同话术 　　统一话术　　1.为什么买卖合同上留有那么多空白未填部分？　　答：现行使用的二手房买卖合同是范本格式条款，包括了所有居住用房和非居住用房，　　其中一些条款并不适用于本次交易，因此公司针对每一个案件集中制定了相应的补充条款，所有相关细节问题均体现在补充条款内，使得本次交易内容更加清晰。明确。　　2.为什么门店是美同地产而签约是用创同房地产经纪事务所？　　答：“美同地产”为创同房地产经纪事务所使用的公司品牌。　　注：“美同地产”为上海美同市场营销策划有限公司所有，授权创同房地产经纪事务所　　使用，创同房地产和美同地产是加盟关系。　　3.为什么做低房价补充协议不能给客户？　　答：做低房价的目的是为了降低买卖双方的交易成本，但该行为违反现行的房地产法律　　法规和税务法规，对公司而言涉及到制作阴阳合同，对客户而言涉及到偷税漏税，后果严重，不宜外传。因此该类协议将由我公司统一保存至交易完成后销毁。注1：凡做低房价的一律回收居间协议、委托书、看房单、等能显示出有做低嫌疑的文　　书，如客户执意索要则另做一套符合做低价格的相关文书。　　注2：如客户执意索要无法推脱的可以给予，但协议内不得出现与我公司有关的任何证　　据。　　4.为什么房东到手价事项不能写在买卖合同里而另做补充协议？　　答：根据房地产法律法规，买卖双方交易的各类税收应由双方各自承担。　　若房东到手价事项写入买卖合同中，则税务部门将会把房东需支付的税费一并计入　　房价中累计征税，加大了购房成本；若房东没有税收，则税务部门将严查房东的相关信息和合同内容，容易延误交易时间。　　注：到手价协议一般情况下不给客户，如客户执意索要无法推脱的可以给予，但协议内　　不得出现与我公司有关的任何证据。　　5.为什么买卖合同变更后要回收原买卖合同？　　答：买卖合同变更后，合同左下角的版本会有改变而　　后版合同覆盖前版合同，前版合同无效。为避免客户手持多个版本的买卖合同造成混乱及不必要的麻烦，因此买卖合同变更后我们要回收原买卖合同。　　6.为什么买卖合同第六条过户日期要后延4个月？　　答：买卖合同第六条为买卖双方确认的最后过户日期，房地产交易中心视该日期为合同　　有效期。　　而在实际交易过程中，我们按照正常交易流程：审税、贷款----下家名下房屋查询----过户。来计算过户时间，同时略放宽一些余量以策万全。　　然而，由于贷款审批完成日期我们无法完全确定，因此按经验判断给出4个月的流程时间，确保买卖合同完整有效。　　一般情况下，为了节省交易时间，我们希望买卖双方能积极配合工作尽快完成交易流程，而绝大多数交易均会在买卖合同过户日期前完成。　　7.为什么在打印正版买卖合同前要先打印样板合同、草本合同并要求客户签字？　　答：1）样本合同是在打印正版合同前的合同条款预览，需要客户确认各项条款和各类　　信息的准确性。客户在看完样本合同并确认无误后在签章处试签，同时视为已确认合同内容。该版本合同我公司将留档备查。　　2）草本合同为A4纸质，用于下家名下房屋套数查询。　　先草本再次确认，确认后不要随意更改了，因为一改版本不同，会对后续审税、贷款等造成影响。　　注：正版买卖合同由网上备案专用合同纸及封面组成，成本较高。我们这样做也为　　了节省资源不浪费。　　合同讲解重点及录音要求　　1.录音开场白，需向客户说明录音事宜及原因：　　“您好，是**先生吗？我是审核部审核专员，我姓**。下面将由我为您讲解和签订您的贷款合同，为了提升我们公司的服务质量，以及避免后期还款中出现不必要的纠纷，合同讲解期间我们需要全程录音。现在可以开始吗？”可以...　　2.合同讲解时每份文件的讲解重点：　　借款合同：　　A.需与客户本人核实其身份证号码，住宅地址，借款用途，借款金额，月还款额，期数，贷款及还款起止日期，银行账号及开户行等基本信息。　　B.抵押物的使用和保管：抵押期间，车辆不得擅自离开合同签订城市，需提前报备。不得擅自再抵押，迁移，出租，转让抵押车辆，一旦违约，出借人有权开回并代为保管。　　借款咨询及管理服务协议：　　A.重点讲解公司平台服务费的收取方式及金额。　　B.提前还款的讲解：先息后本不享受提前还款；等额本息提前还款根据还款期数不同，违约金按比例递增。　　抵押与质押合同：简单讲解贷款为抵押类贷款，故签署；贷款为质押类贷款，故签署。　　车辆买卖协议：重点讲解如果客户还款正常，协议不生效；如果违约，车辆可能会被处置变卖。　　授权委托书：重点讲解协议主要用于车辆进抵及贷款结清注销抵押等相关事宜。　　授权委托书：重点讲解主要用于银行委托划扣的授权。　　还款管理说明书：重点讲解月还款额，还款日期，还款方式及违约后违约