深圳坂雪岗土地运营项目案例.docVIP

- PAGE 2 - 坂雪岗拍卖地块分析 地块位置龙华 地块位置 龙华 布吉 福田 罗湖 南山 深圳市房地产市场走势表明，关外正逐渐扩大其市场份额，2003年土地政策也明确表示土地供应将更侧重关外，城市发展战略与卫星城计划正显现其加速特区外城市化进程的效应。该地块原已列入2002年土地使用权招标拍卖计划，但一度推迟出让时间，规模也作了一定的调整，显示政府对该地块出让的谨慎与重视。该地块现定于今年年中出让，正处于关外逐渐成为城市发展重点的背景环境中。 深圳市房地产市场走势表明，关外正逐渐扩大其市场份额，2003年土地政策也明确表示土地供应将更侧重关外，城市发展战略与卫星城计划正显现其加速特区外城市化进程的效应。 2001与2002年商品住宅项目区域分布首先从房地产市场近两年的走势来看，关外房地产渐趋活跃。2002年深圳市中低价位住宅比例较2001年有较大幅度提高，关外新增住宅项目起了明显的作用。对2002年深圳新开盘住宅统计显示，宝安住宅占全市比例由8%上升至14%，龙岗由11%上升至16%，关外正逐渐扩大其在全市的市场份额。 2001与2002年商品住宅项目区域分布 注：内圈为2001 注：内圈为2001年，外圈为2002年数据 数据来源：深圳规划国土局 戴德梁行 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 龙岗区 宝安区 8% 23 24% 11% 3% 34% 13% 14% 16% 5% 28% 2002年较2001年关外项目比例提升了11%。 进入2003年，第一季度全市共销售房屋面积172.3万平方米，比去年同期增长6.2%，保持良好的发展势头。同时第一季度楼盘销售龙虎榜的发布显示——来自关外的数字值得关注。关外的宝安、龙岗两区在销售金额15强中仅占3席，而在销售面积15强中则占了9席。这表明关外楼盘在具竞争力的价格优势下销售总量上扬。 2003年第一季度楼盘销售龙虎榜各区占据席位 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 按销售面积 0 2 4 0 4 5 按销售金额 1 5 6 0 3 0 （数据来源：深圳市规划国土局） 而从今年1-5月批准预售情况来看，关外的宝安和龙岗总推量已超过35%的份额，可以预见，深圳楼市热点分散，焦点逐步向关外转移的趋势。 2003年1-5月批准预售楼盘情况统计 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 预售面积 （万平方米） 27.6 50.4 113.8 8.0 68.7 48.1 推盘个数 9 10 22 4 23 28 （数据来源：深圳市规划国土局） 其次从政府的土地宏观调控来看，深圳市土地供应将侧重关外。今年深圳市出让国有土地使用权的具体思路是：特区内除市中心区及城市基础及配套设施用地外，其它土地供应尤其是房地产市场用地将严格控制；确保工业用地；土地出让重心逐渐向特区外及市重大经济项目转移。本年度政府土地供应有九成在关外，宝安、龙岗、大工业区分别约占40％、39％、12％，这表明深圳市的建设重心正逐步从特区向关外转移。 而同在关外，比较宝安与龙岗（不含大工业区）两区2003年计划供应量与2002年的计划供应量发现，龙岗过去建设速度与宝安存在一定差距相比，龙岗正有加紧追赶步伐的趋势。2002年，宝安区计划土地供应总量约8.05平方公里，龙岗区（不含大工业区）计划总量为5平方公里，两者相差3平方公里之多。而2003年两区计划供应总量分别约为4.6平方公里与4.5平方公里，差距明显缩小。 再次，从深圳城市发展战略来看，地块正处于深圳城市发展的中部发展轴上。根据总体规划，深圳未来5~10年城市发展的建设性需求将推进市域整体化建设，近期更加突出轴向发展和梯度推进，逐步形成网路化的城市布局形态，大力推动特区外城市化进程，实现特区内、外的联动协调发展。中部综合功能带将与特区组合成倒“T”字形核心城区，应作为未来五年甚至更长时期内全市发展的重点地区。可见，特区外的全面、大力度的开发已经拉开序幕。 地块位于城市发展的中轴线上 地块位于城市发展的中轴线上 同时，深圳的卫星城计划已经部分启动建设，均按50万的人口规模、100亿元的GDP进行规划，以加速特区外城市化进程。另外，5月28日公布的“二线关”工作改革方案对改善关外投资环境及楼市消费结构有积极意义，也为撤关推进了一大步。 地块基础环境条件好，坂雪岗片区也已形成较强的产业基础与规划前景。 地块基础环境条件好，坂雪岗片区也已形成较强的产业基础与规划前景。 地块位于坂雪岗片区中心地带，西面为华为公寓楼百草园，与地块隔坂雪岗大道，南接贝尔路，东面为规划路段，北邻自然村。地块近似长方形，利于小区规划；东西宽约800米，南北长约500米，面积大，具一定的规模优势。场地西南部基本平整，地势平坦，东北部和中部山体自然植被覆盖率较高，基础环境条件较好。 地块北面 地块北面