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租赁合同强制执行过程中碰到拆迁 　　拆迁过程中的租赁合同纠纷　　拆迁过程中的租赁合同纠纷与一般意义上的租赁合同纠纷区别在于，出租方提起租赁合同纠纷诉讼的目的并非由于履行租赁合同过程中产生了纠纷，而是企图通过租赁合同纠纷诉讼达到解除租赁合同之目的，从而降低或者免除对承租方的拆迁安置补偿。　　出租方一般会用以下三个理由来主张解除租赁合同：　　第一，未按照租赁合同约定支付租金，出租方行使合同解除权。　　在出租方与承租方的《租赁合同》当中，一般都会有对租金支付方式和时间的约定，比如每月10日之前支付租金，超过三个月未支付的，出租方有权解除租赁合同等等类似的约定。因此，根据《合同法》的相关规定，承租方只要在合同约定的期限内未支付租金的，出租方可以单方解除租赁合同。拆迁开始之后，出租方一般会要求终止履行合同，租金问题到拆迁补偿款下来之后一并结算，这种情况下，是出租方要支付给承租方大额的拆迁安置补偿，小额的租金问题就显得很不重要了，承租方往往忽略了还有租赁合同的存在。在最后双方对于拆迁补偿问题无法达成一致意见的时候，出租方就会以未按照租赁合同约定支付租金为由，主张解除租赁合同，而之前出租方不要求支付租金的行为往往是口头约定，承租方没有证据证明这个事实，因为，往往在诉讼过程当中陷于被动。　　第二，由于拆迁导致合同无法继续履行，要求法定解除租赁合同。　　《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。出租方会认为，国家拆迁或者征地，已经导致不能实现合同目的，因此，要求行使合同法定解除权。　　第三，擅自转租，出租方行使合同解除权。　　《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租方如果租赁的房屋或者土地比较大，为了分担租金压力，获取收益，一般会进行再转租，而出租方只要收到了应有的租金，也认可转租的行为，但是一般没有书面的同意意见。在纠纷产生之后，出租方往往否认知道转租的事实，主张转租未经过其同意，按照法律规定，可以解除合同。而出租方认可转租行为往往也是口头认定，承租方没有证据证明这个事实，因为，在诉讼过程当中也显得很被动。　　承租方对于上述三大解除租赁合同的事实和理由，如何有理有据地应对呢？第一，寻找不支付租金的事实证据和法律依据。　　第二，是否为合法程序的拆迁，是否为不可抗力。　　第三，寻找出租方认可转租的证据和丧失合同解除权的法律依据。　　承租方甲与出租方乙签订房屋租赁合同，合同期限20年，房屋用途是用于经营餐厅，合同未约定如遇政府拆迁如何处理。合同签订后，甲对该房屋进行装修，花费25万元，后开始经营，经营不到一个月时间，该房屋进行拆迁。问：1.租赁合同如何处理？2.装修费用如何处理？山东中苑律师事务所张浩律师认为：1.　　关于房屋租赁合同的处理：房屋租赁合同合法有效，对于租赁合同中未约定的有关租赁过程中遇到拆迁的处理，可以由双方当事人根据《合同法》第61条的精神进行补充。如果双方协议一致，房屋租赁过程中遇到拆迁时房屋租赁合同解除，那么可以解除合同；如果双方对合同的补充不能达成一致，不同意解除合同，那么乙不能选择货币补偿，只能由拆迁人进行产权调换，由甲继续承租调换后的房屋，双方重新签订房屋租赁合同。　　2.关于房屋装修费用的处理：如果合同双方当事人能协商一致解除合同，未形成附合的装饰装修物，可以由承租人拆除，其他的给予折价补偿，也可以由双方协商直接折价给予补偿；如果双方就房屋租赁合同解除达不成一致，承租人的房屋装修费用可以从房屋装饰装修补偿金中给予补偿，在这个过程中会有专门的评估机构对承租人的装饰装修费用作出评估。　　山东一诺律师事务所赵瑞君律师认为：甲与乙可就装修费用如何返还，租赁合同解除等事项进行协商。若达成一致意见，甲乙双方可以解除对该房屋的租赁合同，由乙作为被拆迁人与拆迁人处理拆迁事宜。　　若甲与乙达不成一致意见，该租赁合同不解除，由拆迁人对该房屋进行产权置换，乙应与甲重新签订租赁合同，房屋室内自行装饰装修的补偿金应归甲所有，如拆迁人将该项补偿金发放给乙，甲可提起不当得利之诉。　　山东元鼎律师事务所李瑞敏律师认为：1、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁租赁房屋时，被拆迁人现房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行补偿。如果被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。　　2、关于装修费用问题，如果拆迁人给予装修费用补偿，则应归承租人甲所有。如果不能获得装修费用补偿，则根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果承租人未