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合 同 培 训 集团投资拓展部 李富强 2011年4月26日 一、总 则 二、土地储备 三、股权转让、土地使用权转让 四、其他衍生类型下的合同 一、总 则 （一）合同的作用 1、使得交易能够得到执行。 合同的首要作用是为了交易能够顺利执行。 这应是合同的首要作用。 2、避免法律风险。 法律风险的外延甚广，大体而言，包括两方面： （1）交易行为违法的风险。 （2）对方违约的风险。 3、避免政策风险。 （二）合同法上的几个关键概念 1、无效合同 无效合同大抵有如下几类情形： （1）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。 （2）以合法形式掩盖非法目的的。 （3）损害社会公共利益的。 （4）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。 在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。 然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日益被压缩。 2、效力待定的合同 是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经 有权人的追认，方才有效。包括： （1）限制民事行为能力人订立的合同。 （2）无权代理人订立的合同。 （3）无权处分人订立的合同。 3、合同的解除 合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕 前提前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议 解除、约定解除和法定解除。 （1）约定解除。 （2）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法 定解除。根据我国的《合同法》，有以下几种情况： 不可抗力； 迟延履行； 拒绝履行； 合同目标不能实现的违约。 （3）协议解除。 合同解除的程序（不含协议解除）。有解除权的一方可 书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形 式解除。 4、合同履行中的抗辩权。 合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履 行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利 。抗辩权有如下三种： （1）同时履行抗辩权。 是指一方在对方未为对待的给付之前，可暂时拒绝履行自己的债务之权利。 （2）先履行抗辩权。 是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 （3）不安抗辩权。 是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有 不能为对待给付的现实危险，会危及先履行义务人的债 权实现时，可以拒绝履行义务的权利。 （三）土地类合同文本的要素。 1、投资部业务所涉土地获取方式类型： （1）直接参与招拍挂，报名竞买。 （2）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买土地。 （3）土地使用权转让。 （4）股权收购。 （5）由以上衍生出的其他类型。 2、以上（1）-（4）土地获取类型对应的合同。 3、各类合同文本应具备的基本要素。 （1）土地的状况。 （2）合作的模式。 （3）地价及其构成。 （4）土地的规划条件、市政配套条件。 （5）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。 （6）土地的挂牌时间。 （7）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金 支付后风险的预防措施）。 （8）开发过程中的政策、税收优惠。 （9）溢价处理方案（土地一级开发适用）。 （10）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。 （11） 违约责任。 二、土地储备（土地一级开发） 1、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。 3）政府公开招商选择合作方 4）确定合作方后签署土地储备合同 1）项目前期调研 6）甲方办理征地农转用手手续及进行征地拆迁补偿 5）乙方投入土地储备资金 2）与政府（甲方）商谈土地储备合作条款 10）产生溢价的，对溢价进行分配、使用 7）完成土地收储后将土地公开出让 8）竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款 9）甲方返还乙方投资款 2、5）、6）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支付的阶段，这一阶段具体的操作流程为： 乙方投入第一笔征地拆迁费用 甲方组织清点地上物与农民签署补偿安置协议 国土部门组卷报批、土地规划调规、林地手续办理 甲方取得省政府征地、农转用批文及国家、省税费的缴费通知书 甲方持补偿协议申请乙方付款（自第二笔款项起应附上一笔款项的支付凭据） 乙方将款项汇入共管帐户并配合将款项付给相关权利人 乙方将款项汇入共管帐户并配合付给甲方 补偿安置完成后，甲方向农民收地拆除地上构、建筑物 土地储备合同签署后，甲乙双