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- - 房地产现场勘察 对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物 状况和权益状况四大部分来进行。 一、房地产基本状况描述 对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面： 1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。 2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。 3）四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。 4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方 米（公顷）。对于建筑物， 一般说明建筑面积或者套内建筑面积、 使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅 馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。 5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。 6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是 建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使 用权或者其他建设用地使用权。 对于房屋所有权， 主要说明房屋所有权人。 二、房地产区位状况描述 （一）位置描述 对位置的描述，主要说明下列方面： 1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于× ×市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。 2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、 西部、西北部、北部、东北部） ，××路口××角（东北角、东南角、西南 角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧） 。 3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心× ×公里，离火车站××公里，离机场××公里。 4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。 例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。 5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、 某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上××层； ××商场地上 （地下） ××层。（二）交通描述 对交通的描述，主要说明下列方面： 1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的 路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小） ，有无过路费、过桥费及收费标准。 2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公 共汽车站约××米（步行约××分钟） ，平均每隔 10 分钟有一辆公共汽车通过。 3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。 4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 （三）周围环境和景观描述 对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面： 1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废等 污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。 2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、 居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率） 、相邻房地产的利用状况（如用途）等。 3）景观：例如，有无水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。 （四）外部配套设施描述 对外部配套设施的描述， 包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面： 1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、 污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。 2）外部公共服务设施：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学） 、医疗卫生（如医院） 、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公 用和行政管理等设施的完备程度。 三、房地产实物状况描述 对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大 部分，分别说明各部分的状况。 （一）土地实物状况描述 对土地实物状况的描述，主要说明下列方面； 1）土地面积：通常以平方米（㎡）为单位，面积较大的土地通常以公顷 h ㎡）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。 2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多