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GEC Program 大型商业地产项目开发全程操作 大型商业地产项目开发全程操作 任何一项投资，都有其固定的模式和流程，在这些模式与流程中，有大数投资类型共同的标准；但更多的，是属于本投资类型的个性特质。正是这些个性特质，决定着投资的成败得失。 从实践角度讲，大型商业地产项目的开发可分为七个步骤，每七个步骤均有其与人不同的地方。本部分分析了大型商业地产项目的操作要点，并通过多个案例的分析生动地展示商业地产项目操作的成功心得。 开发步骤一：确定项目所在地址 1、正确的选址意味着80%的成功 （1）位置是购物中心经济命脉的重要因素 （2）选址要贯彻便利顾客的原则 选址对购物中心的影响 开发步骤一：确定项目所在地址 2、项目选址步骤一：初步分析拟选择地区的市场条件 开发步骤一：确定项目所在地址 项目选址区域分析内容构成 开发步骤一：确定项目所在地址 3、项目选址步骤二：确定项目地块 （1）四大区位原则 A、第一原则：最短时间原则 B、第二原则：区位易达性原则 C、第三原则：聚集原则 D、第四原则：接近购买力原则 （2）项目选址区位分析 开发步骤一：确定项目所在地址 （2）项目选址区位分析 A、用地区位及交通人口状况分析要素 开发步骤一：确定项目所在地址 B、项目用地物理状况分析要素 开发步骤一：确定项目所在地址 C、规划超前性分析 开发步骤二：前期市场调研分析 1、外部市场环境构成因素调查分析 开发步骤二：前期市场调研分析 （1）外部调查一：生活结构调查 （2）外部调查二：城市结构调查 开发步骤二：前期市场调研分析 （3）外部调查三：零售业结构调查 （4）外部调查四：消费者的调查 开发步骤二：前期市场调研分析 （5）外部调查五：竞争对手的调查 2、大型商业地产项目外部市场环境重要课题研究 （经济环境的分析和生活结构研究； 区域城市结构调查与城市发展规划调查； 商业发展规划与政策调研； 区域零售业结构调研； 区域性产品供求关系市场调研； 购物中心的有效商圈） 开发步骤二：前期市场调研分析 （1）调研课题一：经济环境的分析和生活结构研究 （2）调研课题二：区域城市结构调查与城市发展规划调查 开发步骤二：前期市场调研分析 （3）调研课题三：商业发展规划和政策研究 （4）调研课题四：区域零售业结构的市场调查与分析 （5）调研课题五：区域性产品供求关系市场调研（案例） 开发步骤二：前期市场调研分析 产品市场供求关系的价格影响调研（案例分析）： 谈到市场达到均衡，是指在市场需求的产品与供给的产品达到一个平衡点，比如说是商铺的投资、商铺的租赁，在九十年代初期、中期广州市的商业地产与商业物业都是在求大于供的情况下，出现了租金和售价上涨的现象。 在受到香港金融风暴的影响后，商业物业的价格在二千年下旬开始降温（租金、售价）到了2004年底才出现明显的商业地产和商铺的供应量较多的状态，甚至一些区域已出现了供大于求的状况。当出现了商铺供求均衡时需求者就会出现降温，甚至更理智处理他们的投资行为。那么作业商业地产的市场营销方面，针对投资者和承租者的需求，应该在过往单纯的商业地产的市场营销的一种供应方式之外，更加注重如何满足他们为实现未来可持续发展创造现实经济效益的促销手法和招商手法，并满足经营者的专业化商业地产运营要求，将成为未来商业地产的项目成功关键。 开发步骤二：前期市场调研分析 商场项目内部产吕品供求平衡体系调研（案例分析）： 沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者的采购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。同样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经营者的需求上，将会大错特错，就等于是假设沃尔玛把采购的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上会导致如何的后果可想而知。 所在在商业地产的业态定位、产品组合上，更需要预测将来在购物中心消费的是什么人、消费群体的定位是什么？才去决定将来的业态定位、产品组合种类是什么，才去目标性选择招商对象，才能真正找到这里经营的生命力的经营者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进驻。在这个过程当中就好比沃尔玛，它会选择更能满足消费者的产品作为采购首选