2017年房地产估价师《理论与方法》真题.docxVIP

- -- 2017 年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是 () 。 模拟房地产市场定价 模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案： D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是 () 征用期间导致房屋毁损的价值损失 征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案： D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是 () 根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料， 为预购买该房地产的投资 者提供最高出价评估服务 答案： D 4、关于估价目的的说法错误的是 () 估价目的取决于委托人对估价的实际需要 任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案： C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权 益中属于 () 拥有的房地产权利 受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案： C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是 () 建筑密度大小 房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案： B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是 () 对住宅本身进行投资改良 由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是 () 房地产转让估价应评估出租人权益价值 续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：  D 9、某套住宅的套内建筑面积为  145 ㎡，使用面积为  132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为 23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为  7500/  ㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为  ()  元 / ㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案： C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是 () 国内生产总值 国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案： D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质， 这主要来源于 () 的限制。 房地产地役权 房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制 D相邻关系 答案： D 12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得， 经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷 款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用 及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为 () 万元。 A12 B25 C27 D40 答案： B 13、房屋征收中， 用于产权调换房屋为期房的， 为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋 价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为 () 房屋征收决定公告之日 原征收补偿协议达成之日 C用于产权调换房屋支付之日 D委托估价之日 答案： A 14、评估某在建工程的市场价值，  该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，  成本法测算该 两种续建方案的结果均为  8800 元 / ㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算 结果分别为  10000  元/ ㎡和  9550 元 / ㎡。根据最高最佳利用原则，  估价方案综合测算结果  ( 多 种估价方法的，采用简单算数平均数  ) 应确定为  ()  元 / ㎡ . A9175 B9400 C9450 D9775 答案： B 15、比较法估价中， 可比实例成交日期之后发生的下列事件中， 不需要进行市场状况调整的 () 所在区域的消费者观念发生了变化 国家调整了房地产税费政策 C国际与国内均出现了通货膨胀 D对可比实例进行了装修改造 答案： D 16、为评估某房地产  2017  年 4 月  1 日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例 资料如下：成交日期为  2016 年  10 月  1 日，合同约定买方支付给卖方  3500  元/ ㎡ , 买卖中涉 及的税费全部由买方支付， 该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分