象屿珑庭三期可行性研究.pptVIP

* * * * * * * * 住宅竞争排除： 1、上海受限购影响，住宅产权，置业投资可能性较低； 2、2014年春节后，外地人在昆山置业住宅首付上调至50%，以致昆山住宅产品首付大大超过同期酒店式公寓产品。 11号线嘉定段 总价60-80万元 代表项目： 中茂世纪中心 方舟时代广场 新城香溢澜庭 龙湖蔚澜香醍 花桥商务城 总价40-70万元 代表项目： 苏豪国际广场 中城商务广场 游站未来城 中华商务区 总价25-60万元 代表项目： 巴比伦国际广场 衡山城 新城香溢紫郡 板块竞争格局 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 投资回报 去化速度 嘉定老城区 嘉定新城 嘉定开发区 【11号线嘉定段】区域介绍 本案选择参考区域为11号线白银路站-嘉定北站沿线，囊括嘉定新城、嘉定老城区以及嘉定开发区；该区域项目本身拥有以下区域性优势： 地处上海——抗跌，心理距离短，地域认同性强 地铁沿线——抗跌，租赁有保障 嘉定市场 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 投资回报 去化速度 项目 交付标准 层高 当前均价 中茂世纪广场 精装 4.5m 13000元/㎡ 保利爱情故事 毛坯 4.5m 11000元/㎡ 方舟时代广场 毛坯 4.5m 14000元/㎡ 日月光伯爵天地 精装送家电 3.3m 16000元/㎡ 嘉福汇 精装送家电 4.5m 15000元/㎡ 新城香溢澜庭 精装 4.5m 15000元/㎡ 旭辉华庭 毛坯 3.0m 15000元/㎡ 龙湖蔚澜香醍 精装 4.5m 13000元/㎡ 嘉定在售酒店式公寓项目较多，以精装项目为主，多在地铁11号线站点附近，也有个别项目立足城区（方舟时代广场）或嘉定工业区（中茂世纪广场）。 此处选择区域内成交较好的在售项目作为区域代表，重点参考项目。 嘉定市场 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 投资回报 去化速度 120 中茂世纪广场 保利爱情故事 方舟时代广场 日月光伯爵天地 嘉福汇 新城香溢澜庭 旭辉华庭 龙湖蔚澜香醍 0 20 40 60 80 100 面积段（㎡） 120 中茂世纪广场 保利爱情故事 方舟时代广场 日月光伯爵天地 嘉福汇 新城香溢澜庭 旭辉华庭 龙湖蔚澜香醍 0 20 40 60 80 100 总价段（万元） 该区域酒店式公寓的成交面积集中在40-60㎡，总价段集中在60-80万元/套。多个项目酒店式公寓体量不大，户型面积跨度较小，导致区域总价相近，竞争激烈。 嘉定市场 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 投资回报 去化速度 项目 中茂世纪广场 方舟时代广场 新城香溢澜庭 龙湖蔚澜香醍 户型 梯户 3梯24户（L字型） 2梯12户（板式单排） 3梯16户（板式双排） 5梯18户（回字形） 层高 4.5m 4.5m 4.5m 3.1m 面宽 4.2m 4.5~4.8m 3.9m 4.5m 精装 标准 2500元/㎡ 毛坯 1500元/㎡ 2000元/㎡ 硬装品牌 科勒、佳佳兔、海尔 / 摩恩、惠达、奥普 科勒、老板、西门子 软装赠送 电磁炉、空调、衣柜 / 无 无 项目额外卖点 人性化储物空间设计 户型南北通透 自带大型商业综合体 品牌开发商 额外赠送储物空间 品牌开发商 赠送室外储物柜 嘉定酒店式公寓产品设置舒适度较高，4.5m层高买一层送一层，配以赠送储物空间，南北通透户型等，普遍产品力较强。其中中茂更是赠送软装，实现真正拎包入住。 嘉定市场 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 去化速度 投资回报 项目 中茂世纪广场 方舟时代广场 新城香溢澜庭 龙湖蔚澜香醍 开盘时间 2013.06 2012.09 2013.09 2012.08 供应套数 768套 1120套 160套 437套 成交套数 419套 647套 61套 207套 成交均价 11784元/㎡ （当前价格13000元/㎡） 11068元/㎡ （当前价格14000元/㎡） 15104元/㎡ （当前价格15000元/㎡） 12409元/㎡ （当前价格13000元/㎡） 月均去化 42套 34套 10套 11套 备注 纯酒店式公寓社区，区域热销项目 纯酒店式公寓社区，区域热销项目 混合社区，酒店式公寓体量较小，并无重点推广 混合社区，酒店式公寓体量较小，并无重点推广 区域成交较好的项目均为纯酒店式公寓社区，成交量能够达到400-500套/年，同时热销项目的成交均价较当前价格均较低，表明低价入市能够有效冲击市场，赢得酒店式公寓客户的偏爱。 嘉定市场 区域介绍 项目分布 面积段/总价段 产品力 去化速度 投资回报 【悠活城】 项目信息：嘉定西站旁，43-58㎡SOHO，层高3.6-4.5m，毛坯交付 租赁情况：46-53㎡毛坯1000-1200元/㎡，精装1700-250