马文新诉洪文胜、李琼业主共有权侵权案例分析-法律学专业毕业论文.docxVIP

马文 马文新诉洪文胜、李琼业主共有权侵权案例分析 西南政 西南政法大学硕士学位论文 PAGE PAGE 13 PAGE PAGE 10 引言 现如今随着城镇化水平的不断提高与城镇人均可支配收入的不断增加，城镇 居民已经不再仅仅满足于解决自身的温饱问题，转而对居住条件提出了更高的要 求，城镇新增住房面积也在逐年攀升，新建小区也开始不断增加其纵向空间。一 栋大楼建筑物常常分割为不同部分并为众多住户所有，此种现象即为建筑物区分 所有。①《物权法》中关于建筑物区分所有权的概念与规则，不仅符合我国城市 公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求，也顺应我国城 市化进程的加速，并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依 据。②近年来，随着经济的发展，日益增长的住房需求，房地产交易越来越频繁。 实际上，开发商为了投资兴建的商品房能够顺利卖出，时常打出购买顶层住房附 赠屋顶平台花园的广告，消费者往往只看到所购买的住房空间，而缺乏对共有部 分，如顶层平台、楼前空地等的注意，当拿到产权证时也未看清当初开发商“赠 与”的面积是否包含在其产权范围之内。因此，购房者常常将商品房共有部分和 专有部分混同，购房者、开发商任意处置共有部分，导致购房者之间产生利益冲 突。 一般来说，商品房最难销售的就是顶层，冬冷夏热、生活不便种种缺点不一 而足，前些年开发商们打出阶梯价格，尽管顶楼给出“白菜价”，但是销售状况 依然不乐观，直至有了屋顶平台。屋顶平台，也被称为露台，位于建筑物屋顶， 指没有覆盖的平台。屋顶平台是建筑物的保护层，是余下的单位房屋的“顶”， 也是整个房子的“顶”，使下层房屋免受风和雨的影响，同时起到隔热和保温作 用。此外，它还具备一定的承重作用。由于其位置特殊，平坦空旷，视野开阔、 阳光充足，不仅是一个很好的活动场所，又是种植花草建造空中花园的极佳地点。 在人口日益密集的都市，拥有一个这样的露台成为很多人的追求，于是开发商打 出新的营销策略，买顶层送露台，美其名曰“都市田园”。马文新诉洪文胜、李 琼业主共有权纠纷一案正是该背景下的一个聚焦。 案例中双方争议的核心便是被告洪文胜、李琼是否享有屋顶平台的专有使用 权，以及被告方洪文胜、李琼的权利行使是否存在危及其他共有权人权益的情形。 ①王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000 年版，第 357 页。 ②杨立新：“业主的建筑物区分所有权之评析(上)”，《福建警察学院学报》，2008 年第 1 期。 从案件事实上看，被告洪文胜、李琼与新时代房产公司的“商品房购销合同”中 屋顶平台让与条款无效，且被告在屋顶平台种植花草等行为对其他区分所有人确 实造成了不良的影响。就建筑结构而言，被告采取堵塞通往平台的通道的手段阻 止其他业主通往屋顶平台，虽然没有影响到其他业主的日常出行，但是其他业主 享有屋顶平台的共有使用权，被告洪文胜、李琼无权采取堵塞通道的方法，未经 过其他共有权人同意即将屋顶平台占为己有，种植花草满足自身需要，减少了其 他业主的额外活动空间，从这一点看，被告洪文胜、李琼的独占使用行为显然已 经超出了合理使用的界限侵害了包括马文新在内整栋建筑物全体业主的合法权 益。对于明显属于建筑物共有部分的屋顶平台、走廊通道等进行的堵塞，尽管与 开发商在购房协议中有独占使用屋顶平台的约定，但是对于共有部分的处分必须 由全体区分所有人即包括原告马文新在内的整栋建筑物全体业主来共同决定。因 此，没有经过和其他区分所有人协商，被告洪文胜、李琼是没有权利对共有部分 进行改造的，被告洪文胜、李琼执意将通道堵塞显然是对其他区分所有人合法权 益的侵犯。被告人片面理解了其环湖花园小区专有部分所有权人的权利，忽视他 们权利的行使应当以不损害其他业主权益为前提，任何权利的行使都应当有其合 理边界，超越合理边界行使权利必然侵害其他权利人的合法权益。一审人民法院 所作出的判令洪文胜、李琼立即停止占用公用走廊、恢复公共平台原状的判决无 疑是正确、合理的。 一般商品房的顶层与底层较难销售，中间楼层往往是购房者青睐的对象。实 践中开发商往往将底层的窗前绿地、顶层的平台空间作为销售商品房的附赠，这 样一来，不仅使得底层与顶层商品房销售紧俏，同时也使得销售商取得原本属于 其他业主的共有部分权益。上述案例中出现的即是开发商在售房过程中未征求其 他业主同意，私自与特定购房者签订共有部分让与协议，致使其他业主权益受到 损害。作者认为通过研究此类空间让与协议的效力、厘清共有部分与专有部分的 界限必然有助于规范开发商的售房行为，减少开发商将特殊空间在售房时随意搭 售现象的发生，也有助于维护其他全体购房者的共有人权益。 建筑物区分所有权作为一项复合性的权利,其权利构成以业主对专有部分享 有所有权为前提，共有权和成员权的