白领公寓一期第二阶段推盘方案.docVIP

PAGE PAGE 19 〖白领公寓〗 一期第二阶段推盘方案 前言 XX花园“白领公寓”项目于2004年5月16日一期开盘，现处于“白领公寓”一期二阶段开盘的筹备阶段。根据近期的房地产市场调查分析表明，琅东区域近阶段的销售势头逐渐进入低靡状态，而项目本身也因自身的原因如工程停工等问题，工程形象在外界受到了一定的影响。现我项目部从目前销售自身的情况去挖掘问题，通过XX花园今年以来的来访客户及开盘成交客户的分析中去寻找突破口，结合实际情况，为二阶段开盘做好铺垫，以期二阶段开盘能更好的达到预期的效果。 一、推盘思路 主推 主推西北向房并尽量消化开间较小的单间 推广主题为：第三空间—— 推广主题为：第三空间——老板的私人会所——并细分功能如酒店，咖啡馆，包箱 ——着重强调区域的位置 拉高东南向房形象价格，形成西北向房价格偏低形势 二阶段推盘 二阶段推盘 西北向房价格不变，但促销优惠措施明显 西北向房价格不变，但促销优惠措施明显 二、销售目标 达成100套销售目标 达成100套销售目标 目标均价：3634元/ 目标均价：3634元/㎡ 达成面积：4000 达成面积：4000㎡ 目标 目标 稳定、持续销售 稳定、 持续销售 确立第三空间市场形象 完成期限：9月底 完成期限：9月底 三、销售方针 平稳持续销售；形象价格涨，实际成交价不涨；针对性促销；允许炒房 平稳持续销售；形象价格涨，实际成交价不涨；针对性促销；允许炒房 四、一期一阶段销售总结 XX花园项目经过前段时间的紧张认购，现正处于销售的正常阶段。目前置业顾问经过销售部的强化培训，现业务技能已有一定水平的提高。目前售楼部面临的主要问题是客户来访量不多，目标客户积累不够，近期通过广告推广已有改善，望下一步应以小户型为推广主题，针对二阶段推盘加大宣传量。 一阶段成交因素分析 ● 成交综合数据 销售进度统计 总销售面积（㎡） 总销售套数 已推盘面积（㎡） 实际成交面积（㎡） 实际成交套数 实际成交额（元） 实现均价(元/㎡） 　 20110.89 384 20110.89 5141.89 10000 3316.73 　 总成交面积（㎡） 总成交套数 合计完成销售面积比（%） 合计完成销售套数比（%） 待售面积（㎡） 待售套数 内部认购面积（㎡） 内部认购套数 8925.71 167 44.38% 43.49% 11295.63 217 3783.82 67 上述总成交数据及比例包含内部认购部分。 成交客户购房用途分析 投资 47 47.96％ 自住 44 44.90％ 投资兼自住 7 7.14％ 从成交客户分析中分析得知，现阶段投资客户与自住客户的比例持平。而投资客户最终的用途也是作为长线投资。 成交客户类型分析 白领（公司职员、管理人员、国企人员等） 55 56.12％ 私营业主 30 30.61％ 专业人士 8 8.16％ 自由职业 5 5.10％ 从上述分析表格得知，成交客户的人群主要为白领，老板类为其次。客户大多对住客的素质要求较高，关于这一点成交客户与未成交客户的需求是吻合的。 成交客户认识楼盘途径分析 朋友介绍 54 报纸广告 38 办事路过 4 路牌广告 1 附近居住 1 从成交客户的认知分析可以看到，高价位高品质的楼盘的口碑非常重要。通过朋友的介绍，成交的比例是最高的。下一阶段我们在工程形象正常的情况下，可以考虑多利用老客户带新客户的方式进行促销。 成交客户购买户型分析 一房一厅一卫 56％ 二房二厅一卫 45％ 上述数据表明，两房的成交客户群体略低于一房，这一因素和本项目现阶段的推盘方向关。但从这两组数据的接近可看出，客户购买时对物业的功能化越来越关注。 成交客户年龄段分析 30岁以前（含30岁） 27 30~40岁（含40岁） 45 40~50岁（含50岁） 26 上述数据表明，购买“白领公寓”的客户大多为成熟型的客户，从年龄上看出，大多为二次置业，购买较为理性。 成交客户认可内容分析 楼盘价格 10 地段位置 82 房型情况 19 交通情况 8 工程质量、进度 0 开发商实力 0 建材、设备 0 园林规划 12 周边环境、配套 44 价格折扣 5 装修标准 2 得房率 3 投资回报率 18 项目配套 24 物业管理 5 从成交客户的分析中得出，客户选择本楼盘主要是对我们的地段的认可。 一阶段未成交因素分析 未成交客户因素分