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机关后勤服务中物业管理的法律风险分析 2009年o6月第3期 第22卷(总第106期) 湖南税务高等专科学校学报 JournalofHunanTaxCollege V01.22No.3 Jtm.20o9 机关后勤服务中物业管理的法律风险分析亲 口曹映平 (湖南税务高等专科学校,湖南长沙410116) [摘要]针对后勤服务物业管理中存在的法律风险,包括房屋安全管理,服务管理模式选择,权利处置,区 域内道路交通管理和治安管理,服务外包项目管理,房屋租赁管理等方面可能出现的法律不利后果,提出了防范风 险的一些办法,同时提示了实务处理中的要注意的问题. [关键词].后勤服务;物业管理;法律风险 [中图分类号】DF419.9[文献标识码]A[文章编号】1008—4614一(2009)03—0054—03 在机关后勤管理服务中,物业管理是比较复杂的 一 项工作.机关大院相对于纯商品房小区的物业管理 而言,涉及的社会关系更为复杂,而且在机关后勤转型 过程中,物业管理所需要的各种合同和制度往往来不 及完善,诸多不规范因素夹杂在一起,管理麻烦诸多, 与此情况共生的是,管理中的法律风险存在于各个项 目和各个环节中,经常会出现管理方需要承担法律不 利后果的情形,本文就各个风险点逐一进行分析. 一 房屋主体和配套设施设备的安全管理 物业服务服务于人,但管理的是物业,物业管理工 作的核心是管理物业,保证物业的安全正常使用,维护 物业使用区域内秩序的正常秩序,而房屋安全,配套设 施的安全是这项工作目标实现的前提.所以,对于房 屋的安全检测,维修养护,装修管理等,对房屋配套设 施的检查和维修养护,如运动场的维护,空调系统,电 梯,弱电系统(含安保系统),水电系统的管理与保养 等等,是物业管理工作的重点. 为了防范房屋安全管理的法律风险,首先要注意 树立房屋安全管理意识,因为房屋平时的安全管理工 作,似乎不显得特别紧迫,在短期内看不出做不做这项 工作的效应和后果.但是如果这项工作没有及时做 好,造成的后果和损失,可能将无法弥补,作为后勤管 理者在这个问题上要有清醒的意识.其次要特别重视 房屋安全管理的制度建设,如对所管理的房屋进行定 期和不定期的房屋完损等级评定;按年度制定房屋维 修计划;制订配套设施使用的检查,维修制度;建立设 备设施工作人员的持证上岗和专业培训制度等等,这 些工作的落实,能有效地减低安全风险,避免承担不利 的法律后果. 二公共区域的安全和消防安全的管理 在房屋使用过程中,公共区域的安全和消防安全 是物业管理的主要内容之一,也是经常容易出问题的 风险点.在这方面如果管理方不尽义务,可能需要承 担过错责任或者合同违约责任. 管理方在管理过程中,需要特别注意风险的事前 控制,及时处置和防范,避免因管理失职而形成过错责 任.在管理人员职责中特别要设置危险情况监控职 责,要求对于一些危险情形,如电线裸露,建筑物倒塌, 树枝掉落,广告牌脱落,水池缺少防护,高空抛物,玻璃 跌落,地面障碍物,人工设障不当,路面开挖或自然损 坏,沟井盖丢失,安全标志不全,安全护栏缺失,消防栓 的损坏,消防通道不畅等情况及时报告和处置,避免造 成财产和人员的损伤,要求物业管理人员在发现这些问 题时,人人有报告的义务.另外在物业的常规工作中也 要适当安排检查,完善,维修,养护的工作流程. 三服务管理模式的选择.. 服务管理模式选择的法律风险,指的是采用新的 模式管理物业时,物业产权模式和管理模式的不配套, 鼍[收稿日期]2009—02—23 [作者简介]曹映平(1962一),女,湖南双峰人,湖南税务高等专科学校副教授,注册律师. 54 不协调,造成了管理空挡,使得有的地方无权管,有的 事情又管不了. 如果把机关后勤的物业管理和市场化的物业管理 相比较,机关物业呈现出产权模式要复杂得多.在国 家住房制度改革后,公房出售给私人,老的物业(不分 私房和公房)一般沿袭了原来的管理模式,还是由机 关后勤提供福利型的服务,即管理模式并没有同时改 变为市场化模式,也没有启动业主委员会,业主大会等 机制.而机关大院内的房屋的产权又可以在市场上进 行流转,在管理上如果没有合同关系业主和管理方的 权利义务关系,就可能出现为外来的私房业主服务但 收不到管理费的情形.而与此同时,物业管理服务中 管理方制定的规章制度可能会执行不畅,因为私房的 业主可能提出机关后勤无权管理他拥有私权的房屋. 在使用房屋公共维修基金维修私房的屋顶,屋面,管线 等事项上,管理方时刻要面对是否拥有对于房屋公共 维修基金支配权的尴尬,物业是否有权管理的尴尬;在 处理机关后勤是否有权限制进出大院的私人车辆,私 房的地下室改变用途出租等问题时,机关后勤管理服 务方面临着是否有权管理的问题. 要避免这种风险,一般的办法是机关后勤牵