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房地产项目尽调 一、 资料收集篇 公司基础资料（借款人、担保人、项目公司、所投资的标的公 司及其他相关公司） 项目基础资料（项目简介、相关政策性文件、批复性文件（发 改委立项批复、可研批复、环评能评等） 、证照性文件如房地 产四证、 预售许可证、 可研报告、 土地出让合同、 出让金发票、 契税完税凭证、工程款付款回单、评估报告、开工报告、竣工 验收报告） 引申相关资料 （1） 项 目所在地相关政策，如房地产企业所在地预售资金监管、 限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定 （2） 涉 及抵质押的权属性文件，抵质押合同及其他证明材料 （3） 涉 及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件 （如房地产开发 资质） （4） 涉 及公司运营的重要供货合同、销售合同、总包分包合同、 重大融资性合同及资金往来凭证 （5） 涉 及财务报表上大额科目和可疑科目的证实性材料， 如其他 应收、其他应付、资本公积、存货、 投资性房地产、现金流 量表中- 与其他经营活动有关的现金流入 / 流出等 1 （6） 涉 及过程把控的证实性文件， 如领取营业执照之前的公司章 程、验资报告、 股权转让协议等， 项目是否按期进行的开工 批复等 （7） 涉 及投资标的资产的基础性文件 （8） 其 他或有事项（如担保、诉讼等） ，股东借款或股东个人以 公司名义对外负债 （9）? ? . 二、 现场尽调篇 除结合《尽调指引》收集相关资料外， 对以下事项予以关注： （1） 了 解项目所在城市的经济实力， 各辖区的经济定位 （如商业 区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等） ； （2） 了 解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求； （3） 确 定项目位臵， 查看周边环境特点（住宅项目关注周边生活 设施、环境、相关教育、 公共等等配套， 商业项目关注所在 区域的经济定位以及周边配套） ，项目地块四至范围； （4） 查 看项目规划图，了解项目定位； （5） 若 涉及拆迁，需了解拆迁进度、难度及解决措施； （6） 与 项目公司相关负责人（主要是工程与财务） 进行沟通， 了 解工程施工计划、 进展，了解财务安排 （主要了解其他融资 安排的规模、期限以及成本） 、自有资金到位情况等等； （7） 了 解项目周边地价、 房地产项目当前售价、 周边可比项目售 价及历史走势； 2 （8） 工 地现场查看项目进度情况， 核实是否与企业提供的相关进 度说明一致、是否与企业总投和已投数据相匹配； （9） 查 验项目证照是否完备、 项目原件与企业提供的复印件或电 子版是否一致， 查验企业提供的项目介绍、 可研报告、 评估 报告与证照批复的内容是否相互对应； （10） 房地产企业提供的销售数据、 网上备案数据及预售证原 件列示的可售面积相比对； （11） 查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件， 核对彼此是否一一对应， 查验工程款付款回单并与已投资数 据相比较； （12） 按照要求，现场查验资料并作收集； （13） 与公司财务负责人进行座谈， 确认其财务需求， 以便完 善项目交易方案； （14） 向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况 （企 业和项目认可度、声誉等） 。 注：现场调查应随时拍照， 对于证照凭证查验、 工地现场调 查等均需拍照留底。 三、 报告撰写篇 交易结构 （1） 信 托要素完整、各个交易主体定位清楚 （2） 涉 及主动管理或是第三方参与监管，务必确认所述条款 的可行性，并得到客户确认 3 （3） 交 易结构简介表述逻辑清晰 公司分析（融资人、担保人、项目公司等） （1） 公司基础信息 （2） 基 本情况（主营业务、主要项目、规模，所在地，人数， 行业地位） （3） 历史沿革 （4） 组织架构 （5） 治理机制 （6） 管 理团队介绍（尤其是投资管理公司或是管理团队较为突 出的公司） （7） 主 要供货方、销售方介绍 （8） 发展前景评价 （9） 财务情况分析 集团公司务必同时分析合并和本部报表 总体资产、 负债、资产负债结构、权益规模、增长分析 大额、可疑的单独科目分析 核心数据行业比较分析 到期债务分析 盈利能力分析 现金流分析，尤其是经营性现金流分析 信用情况分析， 了解各个银行授信情况， 尤其是代理推 介银行的授信情况 4 （10） 总体评价 标的项目分析篇 （1） 项目背景 （2） 项目概况 （3） 项 目审批情况及相关证照 （4） 项 目所在地供需分析、项目定位及周边可比项目比较 （5） 项 目投资进度和时间进度安排 （6） 项 目自有资本金比例分析 （7） 项目投入产出分析 （8） 项目现金流预测 （9） 敏感性分析 （10） 特殊项目分析（地产项目的去化率、 当地经济、人口环 境，配套，周围项目比较分析等） 风险分析（至少包括合规、信用和