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论城市房屋商业拆迁现象的法律规制现状与制度构建 ─从实体权利角度进行的考虑 杨骏锴 摘 要：城市房屋商业拆迁是一个伴随着 究与归纳。在与城市房屋征收拆迁的对 拆迁户用 40 余瓶液化石油气挡路，造成 我国房地产市场的蓬勃发展而产生的社会现 比中，不难发现，在城市房屋商业拆迁中， 近万台车辆滞留。警方对暴力强拆和堵 象。由于法律规制上的缺失，城市房屋商业拆 迁已经引发了大量令人震惊的社会事件。在 参考中国香港地区针对同一问题采取的法律 措施的基础上，中国内地应该借鉴香港经验， 从实际出发，适当引入强制售卖制度以解决这 个当前已经迫在眉睫的社会问题。 关键词：城市房屋商业拆迁 ；条例；强制售 卖制度 一、城市房屋商业拆迁的定义 关于城市房屋商业拆迁的定义，我国 立法中对此一直采取回避态度，即使在 2011 年颁布的《国有土地房屋征收与补偿 对被拆迁房屋的价值评估完全遵循市场 价值规律。同时，如果城市房屋拆迁后建 成的住宅、商铺等用于营利性，则其受益 方为特定群体，更多的民众由于各种原因 可能无法进行利用，则使之具有利益的独 占性。另外，在城市房屋商业拆迁中，由 于房地产开发商的逐利性以及市场主体 的平等、自由，国家对之干预的可能性远 不及城市房屋征收拆迁。 二、城市房屋商业拆迁的法律 规制的必要性 路事件进行调查，拘留 24 人。 事后，该公司的董事长被判犯组织、 领导黑社会性质组织罪等七项罪名，判处 有期徒刑 18 年。 然而，在城市房屋商业拆迁中，纵然 开发商经常都为求目的不择手段，但不能 否认的是，奉公守法的开发商还是存在 的，只是某些被拆迁人为了谋取自身利 益，在拆迁补偿问题上漫天开价。这也是 导致某些事件的重要原因。 广东省江门市里村大道工程于 2010 年启动，但因里村泮海里 113 号、114 号屋 主不接受拆迁补偿方案导致该工程遭遇 条例》中也对此只字不提。同时，该条例 伴随着我国房地产市场的蓬勃发展， 严重阻碍。拆迁人按照江门市的拆迁补 第 35 条明文规定 2001 年的《城市房屋拆 迁管理条例》被废止。这就意味着商业拆 迁问题在中国真正陷入无法可依的完全 真空状态。 然而，当笔者对《国有土地房屋征收 与补偿条例》的制定过程进行考察时却发 现，该条例的第一次征求意见稿第 40 条 详细地对商业拆迁进行了专门详细的规 定。该条明确规定：“非因公共利益的需 要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从 事建设活动的，应当符合城乡规划、土地 利用总体规划，并依法办理有关审批手 续。非因公共利益的需要，拆迁国有土地 上单位、个人的房屋的，建设单位应当编 制具体实施方案，并报房屋征收部门批 准。建设单位应当与房屋的所有权人按 城市房屋商业拆迁已经逐步取代了城市 房屋征收拆迁，成为了一种非常常见的社 会现象。“我国目前 80%是商业拆迁”。在 中国人的传统观念中，房屋是安身立命之 本。拆迁，不论其背后的目的是什么，也 不论事后的补偿有多少，客观上来看都把 这个安身立命之本连根拔起。这也难怪 在面对拆迁的时候，一些人会作出过激的 行为对之进行反抗。 另一方面，正如前述，城市房屋商业 拆迁的根本目的就是为了满足开发商的 盈利需求。对于开发商而言，城市房屋商 业拆迁不仅伴随着巨大的投资，更伴随着 巨大的收益。为了获取巨大的利益，人 性、道德极有可能被扭曲。于是，开发商 以断水断电、勾结地方黑恶势力，甚至收 买少数政府官员等卑劣手段实现拆迁目 偿标准和结合实际情况，综合考虑各被拆 迁人的合理诉求，制订了比较合理的拆迁 补偿方案，并得到了大部分被拆迁人的认 同。补偿方案主要是产权置换或货币补 偿结合的方式，货币补偿按房屋建筑面积 2500 元/平方米计算，产权置换以泮海蓝 湾项目内新建的住宅按拆迁产权面积 1：1 置换为原则。但涉诉的两屋主却提出了 泮海里 113 号补偿 650 万，泮海里 114 号 补偿 800 万元的天价赔偿要求，折算每平 方米约 2.2 万元。 从上述案例中，不难想象，在纯粹的 城市房屋商业拆迁中，由于不存在行政机 关强制征收行为，被拆迁人漫天开价的可 能性必将大大提升。从法经济学的角度 考虑，某些被拆迁人可以采取有意拖延策 略，导致拆迁方由于资本利息及项目拖延 照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。 的的做法屡见不鲜。 的机会成本损失而不得不给予远高于其 本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补 偿协议内容的规定，适用于非因公共利益 的需要进行拆迁的活动。” 除了上述条文以外，相当一部分学者 2009 年 11 月 27 日，贵州博宇房地产 公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口 胶对 9 家住户 8 间门面进行暴力拆迁，13 名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离 地产价值的高额补偿，由此造就了商业拆