酒店式公寓定义及比较(精).docVIP

“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。 “公寓式酒店”指按公寓式分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。 这是两种不同性质的物业, “酒店式公寓”属于住宅类物业,土 地使用年限为 70年。 “ 公寓式酒店” 则是酒店类物业 (属于商业性质 , 土地使用年限为 40年。 土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。 “酒店式公寓” 本质上是住宅,业主拥有酒店独立产权,可以 居住、 出租或转售。 由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内, 便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理, 所以这种管理 方式被冠名为“酒店式” 。必须注意的是,因为“酒店式公寓”本质 上属于住宅,所以就不能开展经营(至少不能成规模的开展经营 。 “公寓式酒店”本质上是酒店(商业 ,整个物业只能由机构或 公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。 由于产权属于机构 或公司,当然不能将客房分割出售给个人。 “酒店式公寓” 是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管 理的物业公司提供酒店模式的服务。 但其本质上仍然是公寓。 购买者 拥有单独产权,既可自住、出租,也可转售。 “产权式酒店” 是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投 资者, 投资者一般不在酒店居住, 而是将客房委托给酒店经营分取投 资回报, 同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 其本质在 于购买者的目的并非自住, 而是将客房委托酒店管理公司统一经营和 出租。 “酒店式公寓”与“产权式酒店”在酒店式管理、投资功能方面 有众多相同之处,但本质上二者是有差别的: 其一,因为“产权式酒店”是在非住宅用地上开发的项目,所以 存在办不出产权证的风险。 房管部门须按照规划部门所批准的建筑所 在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。 工业、 商业、 科研、 综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最 小单位,因此“产权式酒店”很难办出分套的房产证。而“酒店式公 寓”的产权是比较清晰的,产权合法性风险较低。 其二,酒店式公寓是住宅用地,其土地使用年限为 70年,而产 权式酒店使用年限为 40年 (商业用地 , 比住宅用地土地适用年限短 30年。而目前,无任何法律规定非住宅建设用地使用权期限届满后 可以自动续期, 也就是说产权式酒店所在土地使用权在到期后即有被 收回的可能,而不像酒店式公寓可以自动续期。 其三, 产权式酒店存在管理以及转手方面的风险。 由于可能无法 办理出单独的产权证, 即投资者无法通过出卖所有权的方式处分, 只 能通过物业使用权转让的形式“出卖”该类建筑,但此类物业使用权 转让协议的效力在我国法律界尚属颇有争议的问题, 换言之, 此类协 议有被认为无效的可能性, 所以购房者在今后要想顺利的出手这类房 产,亦非易事。相比之下,酒店式公寓类似风险较低。 酒店式公寓介绍 酒店式公寓定义 酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的 物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配 有全套家具及厨房设备, 概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融 于日常生活之中。但其本质上仍然是公寓。购买者拥有单独产权,既 可自住、出租,也可转售。其特征:一,业主拥有酒店独立产权。属 于居住建筑,其土地性质为居住用地,土地使用年限最高为 70年。 二,酒店式物业管理。 国际标准化的酒店式服务公寓, 是结合酒店的管理模式和设施标 准, 采用公寓房型设计的一种物业经营模式。 由于价格低于酒店标准, 而服务水准又大大高于普通公寓, 因而深受中长期出差的高层人士的 欢迎。 酒店式公寓服务对象 酒店式公寓的目标市场主要以具有较为宽裕的经济能力, 较长期 居住的商务人士为主, 虽然没有特定的标准, 较长期居住的定义一般 在 4天或以上。例如,长期在华的商务人士,外企的经营管理者以及 正在放长假的家庭来华旅游等。 在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务, 又能享受居家的快 乐,住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等,还可以在 厨房里自己烹饪美味的家肴。 早晨可以在酒店餐厅用早餐; 房间由公 寓的服务员清扫;需要送餐到房间、出差定机票,只需打电话到服务 台便可以解决了。 一般酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内 , 集住宅、酒店、会所多功能于一体,因此今后要是出租,价格一般都 不低。 酒店式公寓的户型 酒店式公寓的户型, 从几十平方米到几百平方米不等, 可以满足 使用者的个性化需求, 在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计 和电器。 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时, 附属设施 还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 酒店式公寓的目标人群 据了解, 北京酒店式公寓的主要需求群体是在京的海外公司高层 管理人员, 以及在京海外社团和驻华使馆的工作人