20XX年闸北虬江路项目投标报告.pptVIP

闸北虬江路项目策划提报 市场篇 2008.10;第一部分 项目定位方向 第二部分 项目产品定位及建议 第三部分 项目价格建议及客源预估;第一部分 项目定位方向;特质1－－区位居住属性明显;耀 康 食 府;;区位表现为传统内环内的居住属性，地块小环境以及现状对于办公产品缺乏支撑高端办公的氛围以及形象展示，就区位理解而言，运作办公产品势必在项目的档次上缺乏足够的外部支撑条件； 而对于居住产品而言，内环内优势的地理位置以及配套基础能够在一定程度上弱化项目小环境嘈杂的抗性，相对于办公产品而言，从区位的角度出发考虑，项目运作居住产品更具机会以及抗风险性。;区位特质理解 竞争市场理解 客源竞争理解;05－07年经济利好刺激办公需求趋于饱和； 并且随着全球经济环境恶劣及市场环境的变化，市场需求量迅速降低；并且随着上海新增办公体量持续增加，市场趋于饱和，尤其是非商务核心区域，市场明显饱和，未来几年办公市场严峻；;楼盘名称;地块 公告号 ;闸北办公个案在05、06年运作之后，目前区域办公产品成交大幅萎缩，去化极速放缓，大多数个案处于“死盘”状态，即使转租也并不理想。;项目周边区域相比四川北路以及不夜城商圈商务价值差距明显，虽然铭德国际广场价格运作贴近市场中高端水平，但目前去化急剧减缓，区域商务消费需求较弱；;办公市场结论;区位特质理解 竞争市场理解 客源竞争理解;08年至今，居住市场宏观去化表现走低，同样表现出与办公一样去化抗性，供求比逐渐放大，市场去化压力持续增加； 但内环供应的稀缺性，在价格控制合理前提下，市场环境相对影响较小；;　;楼盘;住宅项目;居住市场结论;区位特质理解 竞争市场理解 客源竞争理解;经济效益－－资金回笼速度;竞争市场理解结论;区位特质理解 竞争市场理解 客源竞争理解;客源理解1－－办公客源辐射面;客源理解2－－中小企业发展限制;客源理解3－－居住客源辐射面广;客源理解4－－区域改造刚性需求;项目如若运作办公产品，其客源更多的表现为区域内的以物流、贸易、金融为主的中小型公司，客源面狭窄，加之全球经济的恶化，未来中小型公司的置业需求逐步转为出租，市场客源层面被进一步压缩； 而反观居住市场，优于项目区位具备良好的地理位置以及优势的基础配套，客源层面可辐射除闸北意外的周边区域，整体客源层次以及客源层面相对办公产品更大，更具备持续的刚性需求支撑； 客源竞争角度来看，居住产品优势更为明显。;项目定位方向;第二部分 项目定位及产品建议;规模小、无社区概念，景观、居住环境很难与常规居住产品竞争，并且很难提升竞争力，不能在市场形成竞争点；;自身产品－－房型（标准层）;自身产品－－房型（面积）;自身产品－－立面;项目自身产品结论;自身产品理解 项目产品定位 产品提升建议;我司对项目定位;项目定位支撑（产品建议）;一、面积定位：自身面积分析;建筑面积;二、公共空间精装修;大堂功能;电梯厅精装修;连廊;三、单体精装修;小面积空间里利用3.4-3.5米的层高优势，实现大于20%的的附加空间 营造时尚、个性的新型居住空间 下层会客、休闲，上层私密、居住;三种样板示范;可分隔超公寓空间样板;50-65平米空间样板;80-100平米空间;装修标准配制;四、现代智能化居家配套;硬装+软装+智能= 超越区域市场的新一代高级公寓精装修;五、会所;六、物业服务;七、立面;第三部分 项目价格建议;项目价格建议前提;楼盘;建议售价：16000元/平方米 （含2000元/平方米装修）;第四部分 项目客源预估;项目客源预估参考1－－市场公寓客源;年龄;项目客源预估参考3－－项目自身;项目客源预估;接下来 为企划提报……;的基本撒即可都不恐怖方式;OK的十分肯定会说不够开放的时间快发红包国剧盛典冠军飞将;房间号房管局的设备房间都是不放假肯德基封号开始交电话费的看法;的发送给对方是个梵蒂冈贵航股份很反感发给很反感很反感好;第三个梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈梵蒂冈所发生的发送到各回各家华工科