退租不强制认笔迹.PDFVIP

澳門日報 ── 法律小錦囊 退租不強制“認筆跡” （文章內容以見報日的法例為依據） NO. 969──2018.03.04 見報 第 13/2017 號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的新規定，已於本年 2 月 18 日生效。是次修法主要包括租賃合同的簽名須經公證認定 （即“認筆跡”）、出租人 在租賃關係存續期未滿三年時不得單方終止租賃合同等規定。此外，按照税法規定，出 租人必須為租賃合同繳納印花稅，才可辦理“認筆跡”手續。至於租賃雙方當事人協議 “退租”（在租賃期滿前雙方協議廢止租賃），有關協議是否必須作成書面，而有關協 議書的簽名又是否要“認筆跡”呢？今次會向大家介紹有關內容。 根據《民法典》第 1016 條的規定，租賃雙方可在合同期內隨時協議廢止租賃合同， 例如一年期間的租賃合同，其中一方當事人在租賃期過了四個月便向他方當事人提出擬 終止租賃，而他方當事人又表示同意，則雙方即可達成“退租”協議，終止該租賃合同。 租賃雙方當事人原則上可自由選擇訂立 “退租”協議的方式，例如口頭或書面協議皆 可，但該條規定了以下三種情況則必須以書面方式訂立 “退租”協議 ，包括：該退租協 議未被立即執行 （例如約定承租人於翌月底才交還有關物業）、在協議中訂有補償性條 款 （例如約定一方要給予他方當事人若干金額作為提前終止租賃的補償），以及在協議 中訂有其他附加條款 （例如約定承租人必須搬走某些物品）。由此可見，有關條文只規 定在何種情況下協議須以書面方式訂立，但對於以書面方式訂立的協議卻並無規定當中 的簽名必須要“認筆跡”，亦即當事人可自行決定是否將有關文書的簽名 “認筆跡”。 當然，如果“退租”協議文書的簽名有“認筆跡”，確實會帶來一定的保障；首先， 經“認筆跡”的私文書較未經“認筆跡”的私文書是有較高的證明力，而且按照經第 13/2017 號法律修改的《民法典》第 1015 條的規定，如果不動產的租賃合同的簽名有 “認 筆跡” ，而其後雙方協議“退租”時又將協議文書的簽名“認筆跡” （包括 “當場 認定”或“對照認定”），則在退租協議被違反時（例如約定承租人在翌月底須返還有 關物業但卻沒有返還），出租人便可將有關租賃合同作為返還租賃物的“執行名義”， 直接向法院提起強制執行程序，從而能更快速地收回有關物業 。