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2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产估价理论与方法 　　　　　 第 PAGE 1页 第九章　假设开发法及其应用 一、单项选择题 1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（　）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（　）进行估价。 A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法 3、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（　）的投资者的立场上。 A、特定 B、典型 C、单个 D、社会 4、运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①计算开发价值；②选择估价前提；③估计后续开发经营期；④选取最佳开发经营方式；⑤确定折现率或计算后续开发的利息和利润；⑥预测后续开发的必要支出；⑦预测开发完成后的价值；⑧选择具体估价方法。以下排序正确的是（　）。 A、⑧②④③⑦⑥⑤① B、⑧⑤③⑥⑦④①② C、⑧④③⑥⑤⑦①② D、⑧②⑤⑥④⑦③① 5、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62 6、假设开发法的估价前提不包括下列（　）。 A、业主自行开发 B、自愿转让开发 C、被迫转让 开发 D、被迫开发 7、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（　）。 A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值 B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值 C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值 D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值 8、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至（　）的日期。 A、房屋验收合格 B、房屋可使用 C、将其售出之日止 D、房地产经济寿命结束 9、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（　）房地产市场状况下的价值。 A、未来开发完成之时的 B、购买待开发房地产时的 C、建设期间的某个时间 D、全部租售出去时的 10、关于假设开发法的说法，错误的是（　）。 A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值 11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（　）。 A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售税费 D、开发成本、管理费用和销售费用 二、多项选择题 1、下列估价中宜采用假设开发法的有（　）。 A、征收补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、改变用途房地产估价 E、房屋抵押估价 2、假设开发法具体可为房地产投资者提供（　）。 A、待开发房地产的最高价格 B、待开发房地产的平均价格 C、房地产开发项目的预期利润 D、房地产开发项目的平均利润 E、房地产开发中可能的最高费用 3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（　）。 A、房地产具有开发或再开发潜力 B、将预期原理作为理论依据 C、正确判断了房地产的最佳开发方式 D、正确量化了已经获得的收益和风险 E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值 4、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是（　）。 A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值 B、净现金流量=现金流入量－现金流出量 C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来 D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分 E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生 5、动态分析法具体需要做到下列（　），才能保证估价结果的准确性。 A、后续开发经营期究竟多长要预测准确 B、各项支出、收入在何时发生要预测准确 C、各项支出、收入发生的金额要预测准确 D、销售期多长要预测准确 E、运营期多长要预测准确 6、下列关于开发经营期的描述正确的是（　）。 A、建设期又可分为前期和建造期 B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠 E、运营期的起点是