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2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第四章）　 　　　　　 第 PAGE 4页 　第四章　房地产价格影响因素 　 　 单选题 多选题 判断题 合计 2012 题数 2 1 1 4 分值 2 2 1 5 考点 楼层对不同类房地产的影响、经济因素 房地产区位因素 经济距离 　 第一节　房地产价格影响因素概述 　　1.房地产价格影响因素的总认识（理解即可）　　各种因素引起价格变动方向，变动程度不同　　各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的　　各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的　　某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以　　2.房地产价格影响因素的分类　　第一种分类体系　　一般因素，如经济发展、货币政策、利率、汇率等　　区域因素，如城市规划调整、环境状况等　　个别因素，主要是自身因素，如区位、权益、实物等。　　　　第二种分类体系　　自身因素：区位因素、实物因素、权益因素（能够区分）　　外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素 第二节　房地产自身因素 　　1.实物因素（与第二章对房地产的描述是一致的）　　土地实物因素：土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基、土地条件（开发程度）　　建筑物实物因素：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备（小区内部）、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、维修养护情况及完损程度　　2.权益因素　　房地产的利用肯定要受到一定限制。限制主要包括：权利状况的设立和行使的限制；使用管制；相邻关系的限制。　　权利状况的设立和行使的限制　　权利是否完整（干净与否）、是否是共有产权（共有房地产，如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格）、是否设立了他项权利。如设立地役权，可能降低供役地的价值。　　使用管制　　主要的使用管制包括：　　农村地区的农用地转为建设用地。　　城镇地区的城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定。　　容积率对地价影响大。规划调整容积率，原使用权人需要补地价。　　相邻关系：指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。　　相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制　　应当为相邻权利人提供的必要便利（3项便利）　　用水、排水；通行；建造修缮建筑物以及铺设管线　　不得损害相邻人的以下权利（3项义务）　　通风、采光和日照；弃置固体废物、排入污染物；挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全。　　3.区位因素　　房地产的区位是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。　　不同性质的房地产对于区位的要求不一样。　　房地产区位是可变的。　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地。市场竞争，使得土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者。依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的同心圆分布　　区位因素可以分解为　　（1）位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。　　衡量距离的指标（4指标）　　空间直线距离。　　交通路线距离。　　交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算。　　经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离。　　朝向　　楼层（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高属于建筑物实物因素。）　　（2）交通条件　　开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的升值作用会停止　　从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响,主要是噪声）　　交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质。可能有正面影响，也可负面影响。　　外部配套设施，学校、医院、邮局、银行、购物中心、休闲娱乐场所等。（注意与实物因素中的内部设施的区分）　　周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。　　此外，绿地率＼容积率＼建筑密度＼建筑间距等也反映了环境和景观状况。　　总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素的区别 第三节　人口因素 　　1.人口数量　　人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨　　　　反映人口数量的相对指标——人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低　　人