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2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第八章）　 　　　　　 第 PAGE 1页 　第八章　成本法及其运用 　 　 单选题 多选题 判断题 计算题 合计 2012 题数 3 1 2 1 7 分值 3 2 2 12 19 考点 成新率、折旧、建筑物现值 各种利润率比较 非营业性基础设施建设费、折旧类型 土地年限换算+重建价格+折旧 　 第一节　成本法概述 　　1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。　　2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论　　3.成本法适用的估价对象（掌握）　　4.成本法估价需要具备的条件（掌握）　　5.成本法估价的操作步骤（熟悉）　　 第二节　房地产价格构成成 　　房地产价格构成（7项）　　1.土地取得成本　　2.建设成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费　　3.管理费用，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。　　4.销售费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。　　5.投资利息　　房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息　　应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）　　计息期——估算建设期（一次性发生的，投入日到估价时点全部都作为计息期；建设期内均匀发生的，计息时间取一半）　　计息方式——单利和复利两种方式　　利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别　　6.销售税费　　7.开发利润（直接成本利润率\投资利润率\成本利润率\销售利润率） 第三节　成本法的基本公式 　　1.成本法最基本的公式（掌握）　　房地产价值＝重新购建价格－折旧　　2.适用于新开发的房地产的基本公式　　3.适用于旧的房地产的基本公式 第四节　重新构建价格的求取 　　1.重新购建价格也称重新购建成本　　2.重新购建价格的求取思路（熟悉）　　3.建筑物重新购建价格的求取方式　　重建成本（复制）　　重置成本（替代）　　4.建筑物重新购建价格的求取方法　　单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法 第五节　建筑物折旧的求取 　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。　　2.建筑物折旧的原因　　3.折旧求取方法——年限法\市场提取法\分解法　　分解法:　　物质折旧　　可修复项目:修复费用就是折旧　　不可修复项目，短寿命项目，按照各自的寿命计算折旧；常寿命项目，按照建筑物的经济寿命计算折旧　　功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩　　（1）功能缺乏折旧的求取：　　可修复的功能缺乏，折旧=单独增加功能增加成本-随同增加功能成本　　不可修复的功能缺乏，折旧=功能缺乏导致的损失的现值-随同增加功能费用　　（2）功能落后折旧的求取：（先拆再建）　　可修复的功能落后，折旧=剩余未提折旧+落后功能拆除的净残值+单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用不可修复的功能落后，折旧=功能落后导致的损失的现值-随同增加功能费用　　（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要利用超额持有成本资本化法　　折旧=无效成本+超额持有成本　　外部折旧的求取　　【重要考点】土地使用期限对建筑物经济寿命的影响　　住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。　　非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。　　情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧　　情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，无偿收回时土地，建筑物残值给予补偿，按照土地使用权到期的时间计算折旧收回时给以补偿，按照建筑物经济寿命计算折旧。　　无偿收回土地时，建筑物无偿收回，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧