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2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第三章）　 　　　　　 第 PAGE 1页 　第三章　房地产价格和价值 　 　 单选题 多选题 判断题 合计 2012 题数 2 1 2 5 分值 2 2 2 6 考点 楼面地价、期房价格 供给量影响因素 在用价值、楼面地价 　 第一节　房地产价格的含义和形成条件 　　房地产价格的形成三条件——有用性，稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力） 第二节　房地产价格与一般物品的异同（5个） 　　与一般物品不同在于：　　（1）房地产价格与区位关系密切。　　　 　　（2）实质上是房地产权益的价格。　　（3）房地产价格同时有买卖价格（有交换代价的价格，也称源泉价格）和租赁价格（使用代价的租金，也称为服务价格）。　　（4）容易受交易者的个别情况的影响。　　（5）形成的时间较长。 第三节　房地产供求与价格 　　1.房地产需求　 　　有效需求=购买意愿＋支付能力　　　　2、决定房地产需求的因素（5因素） 　　（1）该房地产的价格（一般是负相关，但是有例外－－炫耀物品和吉芬物品）　　（2）消费者的收入（正常商品正相关，低档商品负相关，举例：如出行交通工具选择，出租车和公汽）　　（3）消费者的偏好（正相关）　　（4）相关物品的价格水平　　（5）消费者预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）　　区分：　　替代品－一（举例：保障性住房与商品住房）此消彼长　　互补品－一（举例：商品住宅与装修）一荣俱荣，一损俱损　　需求量的变动（点在需求曲线上移动，完全由价格变化引起）和需求的变动（整条需求曲线的位移，由价格以外的其它因素引起）。 　　2.房地产供给（熟悉） 　　有效供给=供给愿意＋供给能力　　潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量　　决定房地产供给量的因素： 　　该房地产价格（正相关）。　　该房地产的成本（负相关）。　　该房地产的开发技术水平（正相关）。　　房地产开发商对未来的预期。　　供给量的变化（点在供给曲线上移动，由价格变化引起）与供给的变化（整条供给曲线的位移，由价格以外的其他因素引起）。　　3.房地产均衡价格（熟悉）　　是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。　　4.房地产供求状况的四种类型　　决定房地产价格的，是本地区同类房地产的供求状况。 第四节　房地产价格和价值的种类 　　1.价值、使用价值和交换价值（了解即可，没有考点）　　2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价格　　最低卖价、最高买价、成交价之间的关系　　当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。　　三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力。　　【重点】买方市场与卖方市场　　买方市场买方主动，成交价偏向最低卖价。　　卖方市场卖方主动，成交价偏向最高买价。　　正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。　　　　　　条件（7个）　　公开市场、交易对象本身具备市场性、众多的买者和卖者、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿、自私且理性的经济行为（经济人假定）、买者和卖者都具有完全信息、适当的期间完成交易　　一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。　　市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）　　理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格　　【辨析】市场价格和理论价格　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格　　理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动　　但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系　　房地产估价是评估房地产的市场价格　　好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格　　【辨析】比较价值、积算价格、收益价格　　收益法的收益价格倾向于最高买价（因为买家要盈利），趋向于理论价格　　成本法的积算价格倾向于最低卖价（因为