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《房地产经济学》 第13章 房地产业宏观调控 《房地产经济学》 Ch13 房地产业 宏观调控与管理 《房地产经济学》 §13.2 房地产经济宏观调控 社科院：2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看： 泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。 泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。 存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。 泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。 二、房地产宏观调控体系 （一）房地产经济调控机构 （二）房地产经济的 调控目标 （三）房地产经济 调控手段 经济手段（主要手段） 价格手段： 限价管制、价格申报制、基准地价公示制、房地产供应总量调节、房地产供应结构调控等 金融政策： 信贷限制、首付款比例、存贷利率调整、货币政策 税收政策： 税种、税率、税收加成与减免、税收征管 土地政策： 土地供应数量 投资手段： 投资规模、投资结构 2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 法律手段 法律手段的特点： 强制性、规范性、稳定性、普遍约束性 房地产法律法规体系： 一般性法律：《宪法》、《民法》等； 专业性法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市规划法》、《住宅法》等 其他法规：《城市房屋拆迁管理条例》等 行政手段 行政手段的特点： 权威性、强制性、规范性、稳定性、普遍约束性 行政手段内容： 计划：年度计划、中长期计划、长期计划： 规划：国土规划、区域规划、土地利用总规划、城市规划 管理：产权产籍管理、房地产企业资格管理、投资程序审批、估价师经纪人等资格审查、考试与注册管理办法等 （四）房地产调控注意问题 政策的目的性与导向性 控投资还是控房价？ 调控的力度与时机 调控应因地制宜、有保有压 调控要有稳定性和持续性 调控政策的配套性和完整性 调控政策之间的协调性 建议：多看看网络上关于调控政策的各类评价。 《房地产经济学》 * §13.1宏观调控概述 §13.2房地产宏观调控 一、国家宏观调控的必要性 问题1：市场调节是不是万能的 结论1：市场的作用不是万能的。 结论2：市场的作用不是完美无缺的。 启示： 需要国家的宏观调控。（有形的手和无形的手，手拉手向前走） 小游戏 问题2：市场调节是不是完美无缺的？ 市场不能调节国防、治安、消防等公共消费的供给。 消防 国防 治安 有些产品如枪支弹药、精神麻醉品、不健康的音像制品等，不能依靠市场调节。 全班分为3组： 第一组为一直生产手机的厂家。 第二组为电话机生产厂家有能力从事手机生产。 第三组为普通的投资商。 信息1：市场上，单部普通手机成本400元， 价格1000-2000元左右，且供不应求。 信息2：一年后，由于大家投资的生产线都已 投入生产，手机数量猛增，供过于求，价格 大幅度下跌。（注：投资后，至少需要半年， 生产设备才能到位并投入生产） 问题1：众多商家为什么都争着生产手机? 从中你看出市场调节有什么特点？ 问题2：从众多商家“一窝蜂”的自发性行为 中你看出市场调节有什么弱点？ 问题3：市场变化与投资决策存在时间差而 导致投资失败，体现市场调节有什么弱点？ 问题4：市场调节的以上三点会造成什么后果？ 自发性 盲目性 滞后性 危害 小游戏给我们带来的思考 背后铲球 “我叫你跑！” 二、国家宏观调控的含