北京怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究报告（247p).ppt

本项目与区域内其他低总价项目竞争将处于劣势 本项目 竞争项目 比较分析 产品 平层 联排、中式院落 劣势 资源 社区内山水资源 社区外的自然资源 优势 单价 4000 2200-3600 劣势 总价 40 30-100 相当 本项目与区域内低总价产品的竞争分析 根据度假资源型别墅客户敏感点模型，公寓类客户属于总价低于100万元，对于单价及总价均有较高的敏感度，对于产品的关注度大于资源。 与区域内其他项目比较，在资源方面具有优势，但在产品与单价具有劣势。 根据此类客户的敏感度，本项目与同类产品相比，处于劣势。 总价（万元） 资源占有度 100 200 300 400 500 低 高 单价、总价敏感 向往郊区生活 产品资源 （多为乡产权） 有别墅置业经验 财富身份与地位 体现为对资源 的强烈占有欲 资源产品 有别墅置业经验 产品开始作为 身份及财富 的象征 产品=资源 有置业经验 较多财富积累 产品=资源 一定财富积累 对社区有要求 产品资源 有别墅置业经验 产品与资源 代表了财富的 炫耀与彰显 资源产品 度假资源型别墅客户敏感点模型 度假资源型产品市场表现曲线 配套设计建议—度假公寓 度假公寓市场分析结论 市场空间大 从市场消化速度来看，低总价度假产品的销售速度远大于一般别墅产品，目标客户群的基数大，市场空间广阔。 竞争处于劣势 与其他项目相比，本项目虽在资源上占一定优势，但总体竞争力处于劣势。 开发结果分析 选择开发小面积公寓的收益及风险分析如下： 收益：以100平米左右的两居作为主要产品，销售价格约4500元/平米，可以收回土地成本（约780万元），并稍有利润（约220万元），两项总和约1100万元。 投资风险：由于项目处于竞争劣势，可预期的销售速度较慢。有一定投资风险。 选择暂时闲置的可能结果分析 会所型酒店 出售型公寓 选择暂时闲置，根据形势变化伺机而动 结果 增加投资，增加风险 选择销售型物业，短期内可收回土地成本，并可能有所盈利 选择经营型物业，需要较高的管理水平。 结果 减少投资，减小投资风险 土地成本无法回收 保留未来市场机会 闲置 开发 度假旅游用地开发建议 在项目开发后期选择开发小面积公寓 旅游用地成本已作为住宅开发成本估算中的沉没成本，公寓的销售利润作为别墅部分的超额利润。 在整体项目的销售过种中可以积累客户，了解客户对产品的具体需求、单价及总价预期，根据市场导向开发合适的公寓产品，降低投资风险。 方案 评价 会所型酒店 市场：高档度假酒店有一定市场机会； 投资及收益：投资最大，长期内可能实现最大收益； 约束：要求较高的管理运营水平； ? 销售型度假公寓 市场：市场空间大，但与区域同类产品竞争处于劣势； 投资及收益：短期内可实现回收土地成本，并可能实现部分利润 √ 暂时闲置 减小投资，土地成本无法回收； 保留未来市场机会。 十、经济评价 项目开发总成本约3.3亿元，单方成本约9000元/平米 序号 项目 金额(万元) 单方成本(元/平米) 备注 1 土地成本 17000 4581 含土地出让金、大市政配套等 2 专业前期费用 800 90 　 2.1 勘查设计费 260 40 按别墅总建筑面积计取 2.2 临时供水供电 25 5 按别墅总建筑面积计取 2.3 场地平整、临时道路 100 20 按别墅总建筑面积计取 2.4 工程监理、质检及审计费 125 25 按别墅总建筑面积计取 2.5 防洪费及其他 290 58 　 3 建安工程费 8000 1600 按别墅总建筑面积计取 4 小区室外配套 2000 400 按别墅总建筑面积计取 5 不可预见费 500 100 　 6 管理费 500 100 　 7 财务费用 800 216 暂列(按可售面积计取) 8 营销费用 1200 323 暂列(按可售面积计取) 9 税金 2550 510 暂列(按可售面积计取) 10 项目开发成本合计 33351 8987 按别墅地上可售面积计算 项目开发成本表 项目投资计划 序号 项目 投资金额 2006年 2007 2008 　 　 　 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1 土地成本 17000 2025 2025 4250 4250 2225 2225 　 　 　 　 　 　 2 前期费用 800 　 600 100 100 　 　 　 　 　 　 　 　 3 一期项目 2400 　 216 864 648 432 　 　 　 240 　 　 　 4 二期项目 3360 　 　 　 1210 302 756 756 　 　 　 336 　 5 三期项目 2720 　 　 　 　 734 734 7