某路项目前期定位及物业发展建议.ppt

- 本资料来自 - 本资料来自 本资料来自 - 本资料来自 - * 序号 项 目 合计（万元） 1 销售收入 282482.0 2 开发成本 111049.5 3 销售费用(3%) 8474.5 4 销售、经营税金及附加 14406.6 5 财务费用 0 6 土地增值税 0 7 利润总额 148551.4 8 所得税(25%) 37137.9 9 净利润 111413.6 10 财务内部收益率（按半年计） 63.1% 11 动态投资回收期 2.31年 项目实现总利润约14.85亿元，税后净利润约11.14亿元，财务内部收益率63.1%，投资回收期2.31年 注：未考虑土地增值税缴纳及财务费用，实际利润要低于本次测算水平 - 本资料来自 - * THE END * 基于现状，核心竞争对手在产品打造上存在不足，本项目在产品创新上存在一定的突破空间 * - 本资料来自 - 【区域现状客户分类】根据客户来源及属性不同，将区域置业客户群体细分如下 泛公务员 周边市县客户 拆迁农民 上班族 省外投资客 主城区及项目周边区域拆迁户 在大城市工作且与长沙有地缘关系的客户和纯投资客 老城区受高价挤压外溢的白领 周边市县的中高端客户 区政府、事业单位等中高层 客户细分 生意人 区域内及周边专业市场客户 - 本资料来自 - 从已限购的城市来看，短期内限购令对纯投资客和再改客户影响较大，对本地刚需、首改及绝对高端客户影响相对较小 限购城市一览表 注：红色方框内城市为2011年1月限购城市 影响一：对本地客户影响较小 限购令对本市户籍居民首改和首置均无影响，只有少数城市（3个）对再改客户禁购。 影响二：对投资客抑制作用显著 多个城市对纯投资客禁购；对外地首置客户均无影响，仅有2个城市对外地首改客户禁购 影响三：二线省会城市限购主要针对外地投资客 从1月新出台限购城市来看，均是二线省会城市，政策对投资客限制明显，对本地和外地首置和首改客户均无影响 - 本资料来自 - * 【项目客户定位】在调控背景下，项目应主要抓住区域内刚需、首改及长沙市内部分高端客户 边缘客户 重要客户 核心客户 重要客户：城市拆迁户、周边县市进城客户 驱动因素：项目交通、环境、配套、产品品质的提升等 核心客户：大市场生意人（私营企业主）、 （高级）公务员 驱动因素：区域价值的认可度、配套影响力、项目环境、产品品质等 边缘客户：省外投资客，市内上班族 驱动因素：省外投资客关注区域发展潜力、配套影响力、产品品质等；上班族关注价格、交通、环境及生活配套 项目后期随着高铁和城市价值的影响增大，省外投资客比例会有一定增加 - 本资料来自 - 他们富足，成熟，视野宽广，事业稳定，追求生活品质和圈层实现，是长沙市别墅、洋房、大平面产品的主要消费群体 中年——35~45岁，人生的不惑时期； 成熟——繁忙已经成为一种习惯，生活和事业稳定，蓬勃发展期； 富裕——有车有房是基本需求，年收入差距较大，基本都在30万以上 品质——对品质的渴望源于对地位的彰显，对身份的认同。 鉴赏力：多次置业，有一定的鉴赏力 家庭：一般为3-5口之家 视野：有一定的见识，希望自己的见识得到别人认可 置业需求：一般为高端别墅、洋房和高品质大户型 他们是一群出生于六七十年代的人，经历过童年的物质匮乏，也经历了中国近30年来的社会变迁，并在其中以各种方式抓住机会，成为社会的佼佼者，为家人创造更好的生活，并获得社会的认同是他们最大的企盼； 对于拥有多套物业的他们而言，置业并不是迫切需求，能找到匹配自己身份，彰显自己财富实力的身份居所才是其追求。 私企业主一直是城市高端项目的主流消费群体，他们主要来自芙蓉、天心和雨花区，但是不仅限于这几个区域，他们会在全城搜索与自己身份匹配的居所 典型客户描摹 私企业主（生意人） - 本资料来自 - 私企业主的敏感点 彰显品质的稀缺产品 核心地段 居住的身份感 大户型，公园式的住区，自然环境优雅，奢华的形象，稀缺 的别墅产品 彰显身份的政治和文化中心地段，良好的发展前景 具有市场影响力的社区，同样高贵的圈层 他们对房子有一定的鉴赏力，追求品质、稀缺环境和居住的舒适度，追求奢华的居住环境以彰显自己的财富实力，高端别墅产品及大平面是他们的首选 我自己也是从事房地产企业的，所以普通的房子我肯定看不上，一定要有一些稀缺的东西，环境一定要好，品质要高，一般优先选择别墅，洋房和大平面产品也是不错的选择。房子是我们的第二张名片，要和自己的身份匹配。 ——某地产公司王总 私企业主（生意人） -