宝龙地产专题探究(上)资料.pptVIP

* 这页不知是否需要精简内容 * 宝龙商业地产 * 宝龙项目主要从地方政府土地储备中直接获得，通过招商洽谈确定项目，以挂牌、招标形式获得土地 宝龙集团获取的低价项目，基本是当地“市重点项目”。 常州92万平方米“宝龙城市广场”——楼面地价47元/平方米 宝龙集团在商业资源上具有一定的优势——大型商业、国际品牌、五星酒店等，在操作过程中鲜有竞争者。 商业效果：项目销售部分利润高、可提供租金折让空间 项目获取优势及商业操作 宝龙商业地产 * 区域分布：东部经济发达省份的二、三、四线城市的新区。 项目分布具有显著的聚集性特点——山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。 上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津。 选址标准： -项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。 -对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙 市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新 区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。该模式与万达、华润、中粮 在一二线城市的选址模式有内在的异曲同工。 -低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间 政府提供优惠的新区超低价土地（基本不需要拆迁） 新区核心位置(项目大体量，强势塑造新区核心商圈) 土地获取、项目分布、选址标准 具备购买力支撑 宝龙商业地产 * 城市选择准则 项目选址考核因素 整体经济发展 居民购买力 城市规划及发展 地方政府行政效率及服务态度 私人商住物业的预期需求 未来的土地供应；以及整体竞争环境 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业 城市内所处区位 周围环境及交通等公共设施 居民的消费行为及生活方式 地方政府已建或将建的基建 政府对该地区的规划 潜在开发整体成本架构 城市规模及人口 宝龙地产的选址 宝龙的选址纬度 宝龙商业地产 * 项目分布与城市经济 省份 起算年限 竣工项目 在建项目 建筑面积(千平米) 2009年GDP增长率(%) 山东 2006 0 5 2838 泰安 13.6 青岛 12.2 烟台 海阳 9.5 河南 2005 1 2 2004 郑州 12 洛阳 13 新乡 14.6 安徽 2005 0 1 491 蚌埠 12.2 江苏 2004 0 6 2719 太仓 15.8 无锡 11.6 盐城 13.4 宿迁 13.5 常州 11.7 福建 2003 1 1 483 安溪 11.2 宝龙商业地产 * 2010年新土地储备——商业面积有所缩减 业态类型 细分产品 总建筑面积 （m2） 拟售面积 （m2） 预留面积 （m2） 住宅 公寓式酒店 58,049 58,049 无 住宅 254,951 254,951 无 商业　 商业街 42,200 42,200 无 标准店 115,157 无 115,157 住宅底商 33,001 33,001 无 合计 　 503,358 388,201 115,157 业态类型 细分产品 总建筑面积 （m2） 拟售面积 （m2） 住宅 酒店式公寓 10,000 10,000 住宅 121,754 121,754 商业 商业街 42,100 42,100 标准店 51,891 无 住宅底商 16,441 16,441 合计 　 267,186 190,295 青岛即墨项目：位于青岛的北部，总人口约112 万人。地块距离即墨市政府不到1 公里路程。楼面地价约400 元。是宝龙在山东省的第5个项目。 基于附近在售楼盘的销售价格，预计住宅均价约5500元，商业均价11000 元。 福建泉州安溪市区地块：泉州安溪又名中国茶都，人口接近一百万，地块位于建安路与二环路的交汇处。楼面地价成本每平方米人民币约322 元。 宝龙商业地产 * 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产借鉴性分析 宝龙地产资本情况 宝龙地产土地模式 1、宝龙地产的SWOT分析 2、外在、内在竞争力评价 3、宝龙与万达之差异 4、企业比较与借鉴性总结 宝龙商业地产 * 竞争劣势(Weaknesses) 宝龙地产的SWOT分析 商业模式有“小万达”的称号。 拿地低成本，地价分期支付 选择三四线城市的新城投资，获得政府的大力支持——土地、城建配套、税收等。 销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-50%，商业面积中的50%销售。 商业建筑标准成本低，销售利润高。 业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力强。 竞争优势(Strengths) 潜在机会(Opportunities) 外部威胁(T