金林广场楼盘营销计划.ppt

此墙往西移300mm,主卧室应该比次卧室大. 主卧室门调整到红线位置,缩短走道面积,增加主卧室内使用面积,也便于主卧衣柜摆放. 床头应该靠此位置,(余同) 根据图纸比例看,这道墙可以往上面移,减少走道面积,增加卧室使用面积, 储藏室可以改为主卧卫生间,原主卧卫生间可以做书房,形成2+1房型 三房两厅（96平米） 厨房和卧室的位置对调,这样便于动静分区,干湿分离.厨房离餐厅也更近. 卧室进深太大.可以考虑增加衣帽间和阳台,形成主卧+阳台+衣帽间+卫生间. 提升本户型的档次 餐厅移到此位置.空间相对独立,不占用走道. 四房两厅（157平米） 卧室进深太大.可以考虑增加衣帽间和阳台,形成主卧+阳台+衣帽间+卫生间. 提升本户型的档次 厨房和卧室的位置对调,这样便于动静分区,干湿分离.厨房离餐厅也更近. 阳台面积过大,适当减小,增大客厅进深. 三房两厅（126平米） 1、建议原卫生间位置和洗手台一起改为开放式厨房； 2、原厨房位置改为卫生间 卧室门从这里进 厨房门从这里进 两房两厅（78.1平米） 建议原餐厅可以改为厨房加餐厅,小户型厨房和餐厅面积没必要这么大； 原厨房可以改为多功能房,形成1+1房型 一房两厅（53平米） 该户型整体布局要调整,但需要根据具体的平面结构进行优化 建议调整门的开口方向，风水上进行对冲规避处理。 一房两厅（51平米） 厨房没有,建议在此位置设西厨+小餐厅。 客厅增加一个阳台,满足最基本的功能要求. 一房一厅（34平米） * 金林·时代广场塔楼 营销策划初步探讨 香港智尊机构·盛凯地产顾问 2008.09.05 一、宁乡在售楼盘成交客户分析及对本项目的启示 1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析 2、典型个案（大玺门御玺国际）成交客户分析 3、对本项目的启示 二、本项目市场定位的初步设想 1、形象定位 2、功能定位 3、客户定位 4、价格定位 5、案名建议 三、本项目营销策略构想 1、整体营销策略 2、客户积累策略 3、市场推广策略 四、产品优化建议 五、盛凯营销优势及营销团队搭建初步设想 六、取费标准 内容框架 一、宁乡在售楼盘成交客户分析 及对本项目的启示 K1:客户来源——户籍仍以本地户籍为主，部分长沙市回宁乡置业客户，有少部分外地在宁乡做生意的置业者，主要是福建、广东、江浙一带人居多。 1、宁乡在售楼盘成交客户共性分析 （图表数据系实地踩盘数据估算） 个体经商户 企事业单位管理层 公务员 医生、教师 滨江·新外滩 教师 公务员 个体经商户 企事业员工 嘉城花园 公务员 个体经商户 企事业单位员工 玉龙国际花园 个体经商户 企事业单位管理层 公务员 医生、教师 水晶郦城 周边居民 企业员工 医生、教师 个体经商户 新宇·城南嘉园 个体经商户 企事业单位管理层 公务员 医生、教师 大玺门 主力客户身份特征 项目名称 K2:客户构成——宁乡由于从商人员较多，所以主要购买的群体身份是由个体经商户与公务员组成。 50%—80% 35—55 20%—30% 25—35 滨江·新外滩 60%—70% 35—55 30%—40% 25—35 嘉城花园 50%—60% 35—55 30%—45% 25—35 玉龙国际花园 50%—70% 35—55 20%—35% 25—35 水晶郦城 60%—70% 35—55 30%—40% 25—35 新宇·城南嘉园 50%—80% 35—55 20%—30% 25—35 大玺门 比例 主力客户年龄区域 项目名称 K3:客户特征——宁乡市场上目标客户群体年龄大概主要在25—55岁之间，其中又以年龄在35—55岁之间的为主力购买点。 K4:客户其他综合特征： 从文化背景来看，除个体经商户外，其余职业购房者，一半以上文化水平在大专以上； 家庭情况以三代同堂为主，且由于县城特殊人员架构问 题，大部分家庭都有多个子女； K5:需求特征：户型需求主要集中在三房，面积从110—140㎡，其次是两房，面积从90—100㎡，由于很多宁乡人之前都有自建房，所以四房以上的户型相对在市场上较难销，面积在150—200以上。 2、大玺门御玺国际成交客户分析 K1:客户来源——项目周边区域客户是大玺门御玺国际的主要成交客户。 K2:购房用途——在当前市场环境下，成交客户以自营客户为主，投资性需求较少。 K2:信息渠道——户外是客户获知项目信息的最主要渠道，可见户外广告在营销中的重大作用。其次是路过，说明地盘包装对于客户的巨大吸引力。 对本项目营销的启示 结论一：宁乡仍然是个相对局限的市场，区域内客户是本项目的核心目标客户； 结论二：自营性需求是当前市场环境下的核心主流，投资型需求正在萎缩； 结论三：中大户型的90-140平米的两房三房是需求的主力。但从大玺门御玺国际（主力面积30-50