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港珠澳大桥建设对珠海房地产业的影响分析张华伟 杨少华（中共珠海市委党校，广东 珠海 519000）（暨南大学，广东 港珠澳大桥建设对珠海房地产业的影响分析 张华伟 杨少华 （中共珠海市委党校，广东 珠海 519000） （暨南大学，广东 珠海 519000） 摘 要：预计港珠澳大桥的建设将满足不断增长的跨界交通需求，会加速珠江口西岸新一轮产业结构调整，促 进港澳经济持续繁荣和稳定发展。面对珠江西岸相对低廉的物价、劳动力和土地成本，港澳互补的产业结构将吸引 更多的港澳资本来珠海投资，大桥直接连通珠港澳，将进一步拓展珠江口西岸经济发展的空间和人员来往的便利 性。大桥建成后，三地将跨境连接，对珠海房地产业的影响带来可观的变化。对珠三角经济一体化进程起到重要的 推动作用。 关键词：港珠澳大桥；房地产业；大桥效益；珠海房地产市场 中图分类号：F127 文献标识码：A 一、影响房价的主要因素分析 房价如何变化，有两个因素影响比较大：一是收入增长情况，二是金融政策的变化。大体结论是，从 长远看房价的涨幅基本上和收入的涨幅是一致的。发达国家的房产市场经验证明：中长期房价变化 98% 是 由收入增长所引起的。但从短期看，房价的波动更主要是由金融政策造成的。假如，在 2008 年买一套值一 百万的房子，首付 40 万，贷款 60 万，按照当年的 1.1 倍贷款利率测算，每个月需要还 5250 元；到了 2009 年，假如买房子首付还是 40 万，每个月还是还 5250 元，但是由于 2008 年底大幅度降低利率，实行七折优 惠，结果会出现首付和月供均不变，但可贷额度会提高 42%， 也就是整体的房价支付能力会提高 25.4%。 可见，房价的变化与升值在很大程度上仍取决于住房金融政策和收入增长情况。如果收入涨幅很小，推动 房价上涨的动力就很有限；如果住房金融政策比较稳定，房价大幅上涨的基础也就不存在。但如果收入增 长很快、住房金融政策特别宽松，将会对房价带来很大的影响。同时，还要看到珠海新增土地供应不足的 问题可能会在 2014 年进一步地显现出来。 2013 年 3 月份开始商品房销售面积增速超过了新开工面积增速， 而 1 到 10 月新开工住宅面积下降接近 30%， 后续商品房供应不足的问题可能会有所显现。 人口因素对珠海房地产市场的影响越加明显。人口总量和结构变化趋势大致决定了房地产市场的中 长期变化趋势，房屋新开工面积、施工面积或者房价变化都与人口总量和结构有相关关系。近十年，珠 海房地产市场活跃，房地产得到快速发展与人口增长、城市化率提高、处于购房年龄段的人口快速增加 有密切关系。但是，必须要看到未来 5-10 年珠海人口总量结构和流向都会发生一些变化，制定房地产政 策要具有前瞻意识。一旦不能够适应人口结构变动的特点，可能十年后会有很多缺失。目前，处在购房 * 2013年中共珠海市委党校人文社科研究项目《港珠澳大桥对珠海经济发展的影响研究》阶段性成果。 作者简介：张华伟（1970— ），男，江西婺源人，中共珠海市委党校副校长、讲师。主要研究方向：区域经 济理论与实践。 杨少华（1965— ），女，山东青岛人，暨南大学国际商学院教授。主要研究方向：经济学与数量经济学。 ·73· 珠港澳研究年龄段的人口总量在“十二五”期间仍会增长，但增速已经显著低于“十一五”期间，到“十三五”期间处于购房年龄段的人口总数开始绝对下降，人口老龄化已经非常清晰地表现出来。未来住房需求的主 要特征是什么，要考虑供应量与需求量的变动关系，进行科学的人口结构变动分析。二、港珠澳大桥建设对珠海楼市的影响从大桥效益对珠海影响的总体情况看，预计大桥建设对珠海影响最直接的产业有五个，分别是房地产业、旅游休闲业、商务服务业、酒店业和物流业。港澳与珠海在经济上具有差异性和互补性，珠海要抓住机遇，搞好配套，积极 珠港澳研究 年龄段的人口总量在“十二五”期间仍会增长，但增速已经显著低于“十一五”期间，到“十三五”期 间处于购房年龄段的人口总数开始绝对下降，人口老龄化已经非常清晰地表现出来。未来住房需求的主 要特征是什么，要考虑供应量与需求量的变动关系，进行科学的人口结构变动分析。 二、港珠澳大桥建设对珠海楼市的影响 从大桥效益对珠海影响的总体情况看，预计大桥建设对珠海影响最直接的产业有五个，分别是房地产业、旅游休 闲业、商务服务业、酒店业和物流业。港澳与珠海在经济上具有差异性和互补性，珠海要抓住机遇，搞好配套，积极 引进相关企业，努力实现“商贸业突破、会展业提升、金融业创新、文化服务业支撑、旅游业扩充”，建设区域性服 务中心，辐射珠江口西岸，成为珠江口西岸真正意义上的区域核心城市。其中，对房地产业的影响预计如下： （一）大桥将改变珠海的区域交通格局和城市