上海富阳新天地大厦项目报告.docVIP

上海富阳新天地大厦项目报告 PAGE PAGE 28 内部资料 目 录 壹、前言 贰、立地分析 一、项目基地位置 二、项目概述 2.1. 经济指标 2.2. 项目周边环境介绍 2.3. 面积汇总表 2.4. 项目的SWOT分析 叁、初步想法 肆、办公楼市场篇 一、上海市办公楼市场阐述 1、办公楼市场历史 2、主要分布情况 3、上海市办公市场近况 3.1. 供应与需求 3.2.空置率 3.3. 上海市办公产品价格走势 3.4. 小结 二、相关区域在售办公楼市场情况分析 交叉分析一 交叉分析二 三、项目周边市场情况 3．1．出售 3．2．租赁 3．3．周边市场小结 伍、商业篇 一、上海市商用物业简述 二、项目周边市场情况分析 2.1.周边情况简述 2.2.周边业态情况 2.3.周边租金及单元面积 2.4.周边商业市场小结 陆、项目定位 一、定位思路 二、主楼市场定位 三、办公楼定价 3.1. 客观评价 3.2. 投资回报率 3.3. 经济效益评价 3.4. 修正价格 四、商铺定价 五、商铺业态定位 5.1.业态定位依据 5.2.各层业态定位建议 壹、 前 言 本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场现状及周边相关区域的进行分析阐述；另一方面就是商业部分，会着力针对项目周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定位。 贰、立地分析 一、项目基地位置 项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。 二、项目概述 2.1. 经济指标 总占地面积 3509㎡ 总建面 10400.54㎡ 办公楼建面 8756.54㎡ 商铺建面 1644㎡ 辅助楼 234㎡ 2.2. 项目周边环境介绍 交通——项目北边有轻轨的中潭路站，方便出行。即将在05年开工的轨道交通M7号线中 的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7线有14座车站可与15条轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘。 文化娱乐——项目步行五到十分钟可达玉佛寺，再往北有长寿公园，周遍的文化底蕴比较高。 环境——紧邻静安，离繁华地区以及市中心不远。 商业——周围并无大型的商业建筑，主要以小型的商店和一些厂房为主。 2.3. 面积汇总表： 编号 套内面积 建筑面积 套数 一层 二层 三层 四层 五层 六至十层 小计 A1 22.6 33.4 10 10 A1a 21.7 32.1 2 2 2 2 8 A2 22.7 33.6 4 5 8 8 50 75 A2a 21.8 32.2 1 1 1 1 4 B1 23.6 34.9 1 1 1 1 4 B1a 24.5 36.3 2 2 14 14 14 18 B2 19.0 28.1 2 2 2 2 20 28 B2a 19.6 29.0 1 1 7 7 7 9 B2b 18.3 27.0 1 1 1 1 4 B2c 19.7 29.1 1 1 1 1 4 B3 22.3 33.0 1 1 7 7 7 9 C1 42.2 62.5 1 1 1 1 10 14 C1a 43.1 63.7 1 1 1 1 4 C2 30.1 44.5 1 1 7 7 7 9 C3 33.3 49.2 1 1 7 7 7 9 D1 21.0 31.1 2 2 14 14 14 18 D2 23.1 34.2 1 1 1 1 10 14 D2a 24.0 35.5 1 1 1 1 4 商场A 103.1 123.7 1 1 商场B 118.6 142.2 1 1 商场C 149.4 179.2 1 1 商场D 137.0 164.3 1 1 商场E 118.6 142.2 1 1 商场F 86.1 103.3 1 1 商场G 657.9 788.74 1 （1） （1） 1 2.4. 项目的SWOT分析 优势（Strength） 处于普陀与静安区交界线上，临近繁华地段 交通出行比较便利，附近有轨道交通M7规划车站，在普陀设有4个站点。这将大大带动普陀区的房产，同时提高当地居民的出行。 距离玉佛寺仅有几分钟的步行距离，突显了此处区域的文化底蕴； 劣势（Weakness） 基地面积较小，会带来对停车位，公共面积狭小的问题。从而使得项目的附加值受到影响，可能导致未来的发展潜力受到影响； 周围的商业环境档次不高，以小的门市店为主，使得周边的消费档次相对较低； 周边的小型门市店及“居改非”的商业形式使得项目整体档次下降； 次出入口所（安远路）道路狭窄，来回车辆拥挤。 机会（Opportunity） 普陀长寿街道的扩建，苏州河的观光区域将规划建一批个性化、高品质的开放式主题购物公园、一条人性化的休闲步行街。