试谈建筑企业特殊业务财税处理.ppt

2011年房地产企业 建筑企业 特殊业务财税处理 中财讯·刘德春 背景 1、中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2、建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》的通知 3、建保[2011]69号《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》 4、国税发【2006】187号、国税发【2009】91号、国税函【2010】220好、国税函【2010】201号、国税函【2010】347号、国税发【2009】31号、国税函【2009】285号、国家税务总局【2010】27号、财税【2009】59号、财税【2009】60号、国家税务总局【2010】4号公告 第一讲 房地产建安企业设立时特殊财税处理 一、股东身份的选择 1、股东分配利润不征个税的三种业务处理 2、名义股东与实际股东财税处理 司法解释： 有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。 二、出资方式选择 1、股东投资款没有验资也没有工商登记财税处理。 司法解释 问题1：属于虚假出资吗 问题2：承担注册资金同等责任吗 问题3：财税如何处理 2、地产建安企业出资后股东借款 问题1：属于抽逃资金吗 问题2：财税风险处理 3、用建安材料和设备出资发票处理 问题1：非货币资产出资要开发票吗 问题2：评估增值股东个税处理 问题3：可以作为土地增值税扣除项目吗 问题4：企业所得税计税基础选择 4、接受土地投资 问题1：要取得发票吗 问题2：评估增值部分可作土地增值税扣除项目吗 问题3：全资子公司接受母公司土地投资契税处理 国税函[2008]514号作废了，怎么办？ 第二讲 土地特殊业务财税处理 一、向国土局竞拍土地 1、竞拍者对契税的影响 问题1：项目公司成立前由股东竞拍，再用于项目公司开发 问题2：股东参加竞拍由项目公司签土地出让合同 问题3：股东竞拍后由项目公司支付土地出让金 2、整体拍卖土地价格确定 问题1：整体拍卖土地用于开发别墅、非普通住宅、普通住宅、保障房时地价如何确定 问题2：整体竞拍土地，高层占地面积小于别墅占地面积，高层建筑面积大于别墅建筑面积，地价如何确定。 3、2010年1月竞拍土地，搬迁完工未2011年12月 问题1：此期间要缴纳土地使用税吗；如何筹划 问题2：此期间土地使用权要做无形资产摊销吗 问题3：此块土地的契税可以在2011年12月计征吗 问题4：土地使用权可计入土地增值税扣除项目吗 问题5：没拆迁完的房屋地产企业要交房产税吗 财税[2006]186号 《契税暂行条例》第八条、第九条 10天 4、竞拍价10亿后，在红线外修建市政河道花2亿 问题1：取得出让金专用收据10亿，河道费2亿可否计入土地增值税扣除项目项目 问题2：河道费2亿企业所得税如何处理 问题3：河道费2亿要征收契税吗 5、 竞拍价10亿开发商品房，要求修建医院大楼交付给市中医院花2亿，国土局只收取8亿地价款并开具土地出让金8亿 问题1：修建医院发生建安费用发票应开给市中医院还是开给房地产公司 问题2：此块土地价格按10亿还是按8亿计入开发土地增值税和企业所得税成本 问题3：契税按10亿还是按8亿计征 问题4：印花税呢 6、经济补偿金 问题1：地产企业支付经济补偿金要取得发票吗 问题2：地产企业支付经济补偿金要计算契税吗 财税【2004】134号 问题3：土地增值税和企业所得税成本扣除规定 国税发【2009】91号 问题4：经济补偿金可以有拆迁公司代付吗 国税函[2009]520号 问题5：搬迁户取得经济补偿金营业税、个税、土地增值税 营业税：国税函[2008]277号 土地增值税：财税[2006]21号 个人所得税：财税[2005]45号；钉子户要交税 契税：财税[2005]45号 问题6：拆迁单位旧房屋合作建房后分的新房契税 国税函[1999]737号 问题7：个人销售拆迁补偿住房 国税函[2007]768号 问题8：遮光费、危房补偿费 国税发【2009】31 问题9、房地产企业开发用地因政府拆迁获得搬迁补偿 江苏省国家税务局所得税处关于房地产开发企业取得的搬迁收入适用所得税政策的批复 苏国税所便函[2010]26号 7、土地闲置费 问题1：要征契税吗 渝地税发[2010]32号 财税【2004】134 问题2：土地增值税可以扣除吗 国税函[201