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中国房地产业发展前景预测分析第一节 中国房地产业发展趋势预测分析一、周期性因素将主导房地产市场继续下滑 本世纪初，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入长达两年的衰退。全球央行开始采取宽松的货币政策，美联储于2003年6月25日将联邦基金利率下调至1%的历史最低水平，超低利率刺激了消费和投资，特别是房地产市场启动带动全球经济进入了新一轮经济增长周期，直到2007年美国次贷危机爆发，终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看，由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策，经济增长期拉长，收缩期缩短，衰退的程度减轻，而且经济衰退期通常为两年，据此我们认为，2008～2009年全球经济将低速增长，2010年有望恢复上升。随着我国对外开放程度的提高，净出口对GDP增长的贡献率由2001年的-0.1%提高到2007年的21.5%，我国经济增长对外依赖性增强，经济周期与发达国家经济周期开始呈现趋同性。随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国出口产生较大的负面影响，预计今明两年净出口对GDP拉动将从2007年的2.6个百分点下降到1个百分点。同时，内外需求下降将使部分行业产能过剩问题更加突出，导致企业投资意愿下降，资本形成对GDP的拉动作用将明显下降。虽然近期消费需求旺盛，但受财富缩水等因素影响未来消费增长也将趋于下降。总之，2007年是我国这轮经济增长的峰值，预计2008～2010年我国经济增长率分别为9.8%、9.0%、9.5%。我国经济周期下行趋势已经确立，未来两年我国房地产市场也将随之调整。 二、房地产市场发展的短期趋势和长期趋势 中国房地产市场的发展趋势正文目录 ??? 自2003年开始升温以来，中国房地产市场已持续增长了将近四年，直到2007年达到顶峰。中国房地产市场短期内的发展趋势如何？目前的状况对于房地产市场的未来发展有何影响？ 　　2007年也许是中国楼市历史上最疯狂的一年，北京、广东和上海等地的房价不断再创新高，其他地区主要城市也尾随其后。但到了年底，这种势头已出现减缓，进入2008年以来，全国楼市逐渐走向低迷。作为楼市三大堡垒的广东和北京的房价大幅度跳水已成事实，上海作为最后堡垒则还在坚持中或有小幅增长。 　　一、房地产市场发展的短期趋势 　　楼市市场并不是急遽降温的，一些地方的房价仍居于很高的位置，在一段时间内还伴随一定的反弹和攀升。许多城市将在今年加大楼盘的投放量，表面上楼市呈现出由冷转暖的回暖迹象。一些房地产商也在不同场合发表了楼市会继续升温的言论。于是有关楼市是否会出现“拐点”的说法就有不同的声音，房价的时涨时跌使其一度变得扑朔迷离。但种种迹象表明，楼市未来一段时期的下跌已成定局。与其他市场一样，楼市的价格和成交量也取决于供给和需求双方的力量对比。在此，我们简要分析一下这两个方面，尤其强调其中的新特征。 　　其一是楼市供给动机强烈。楼市供给方主要包括三类，即房产商、炒房者以及政府。当前这三类主体都有较为强烈的供给动机。首先，从房产商来看，他们已逐渐难以承受融资成本之重。贷款利息的不断提高，对于主要依靠贷款来快速扩张的房产商来说，还贷压力无疑是大为增加了。只要楼盘还在手里，每日就要支付巨额的利息。而央行实行的货币紧缩政策尤其是控制房贷政策，则使他们的这一困境变得雪上加霜。从银行融资变得越来越困难，资金的周转遇到了很大问题，房产商面临着资金链断裂从而破产的危机。而上市遇到的重大挫折，也使其通过股市融资的希望成为泡影。在强大的资金压力下，开发商为了维持正常的开发程序，只有让楼盘尽快“出货”，否则资金链将会断裂，而加快销售的唯一办法就是降低楼价。其次，从炒房者来看，尽早出货以套现已成为共识。这些炒房者前期已经囤积了大量的房源，此时已敏锐地觉察到房市的变化，需要尽快把其变成真金白银以求落袋为安。以北京为例，前几年在京城风风火火买房的温州和山西大款现在开始“出货”了——抛售手中囤积的北京商品房，其中最多的一位准备出手400多套。其他城市也有此类举动。再次，从政府来看，提供更多房源也是一种必然趋势。为了让低收入人群能够安居，各地政府纷纷出台政策扩大经济适用房和廉租房建设。一年一度的“两会”，可以说是楼市的“风向标”。今年“两会”传达的一个重要信息就是政府更加重视住房保障。温总理在政府工作报告中用专门篇幅谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的，可见政府对保障性住房决心之大。今后保障性住房供应将会大幅增加。以上这三个方面无疑会大为增加楼市的供应量。 　　其二是楼市需求动机冷淡。购房者主要分为一般购房者和炒房者两类，其中前者又以年轻人为主，他们的购买欲望也不再像之前那么强烈。首先，就一般购房者来说，楼房是一件高昂的奢侈品。他们一般收入较低，一所普通的住宅往往要花费他们大半生乃至一生的积蓄。虽