云南昆明子元写字楼项目营销策划提案.pdfVIP

第一部分 昆明写字楼概述 • 一、昆明市写字楼发展历史 • 对于昆明而言言，以1999年的世博会会为分水岭岭，此前写字楼开发 放量急速；此后几年，昆明写字楼市场则一直在消化旧有项目，新项 目目、、新的开发几乎处于停滞状态新的开发几乎处于停滞状态。。不过随着不过随着WTOWTO进程的加快进程的加快，，特别是特别是 昆明处于全国经济最活跃的区域之一，承接着中国内地与东盟的经济 往来，欧亚大陆桥、9+2泛珠三角经济区、10+1东盟经济圈……随着 城市形象的提升城市形象的提升，商务投资市场及环境的日臻完善商务投资市场及环境的日臻完善，优越的宏观经济优越的宏观经济 环境也进一步激发出昆明的商业活力，越来越多的跨国企业、国内实 力力企业开始聚集昆明开始聚集昆明。私营私营企业比例的增大和服务性智力密集型例的增大和服务性智力密集型企业 的增多，加大了对中、高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。 • 因此，在昆明写字楼市场历经数年旧有产品的消化后，目前市场 已处于销售断档期处于销售断档期。而此时而此时2007年至今年至今，颐高数码中颐高数码中心、北辰财富中北辰财富中 心、顺城、星都国际总部、俊发中心等新型高端写字楼的逐步面世， 标志着昆明写字楼市场已迈向蓬勃发展的第标志着昆明写字楼市场已迈向蓬勃发展的第一步步。。 • 以住宅按揭、首付与月供均大幅低于办公用房新形式的办公物业 产品的出现——商住楼，投资收益较住宅也有明显的优势，因此，也 在分割着写字楼市场。 二、宏观政策影响 11、金融政策金融政策 • 1））、准备金率上调准备金率上调、加息加息 • 2008年6月25 日，央行再次提高存款准备金率，达到17.5%的历史高 位位，，对于写字楼贷款投资行为对于写字楼贷款投资行为，，其增加负担的累加效应越来越明显其增加负担的累加效应越来越明显，， 投资者必须防范还款的风险，对投资者的心理预警效应不断加大。密 集的加息时间节点，也显示央行从紧的货币政策正疾风而来,不断提高 存款的利率存款的利率和加大贷款加大贷款成本本，表表明了政府府银根紧缩紧缩、压制制经济过济过热的的 决心。 •• 分析分析：：央行进央行进一步紧缩货币政策步紧缩货币政策，经过多轮上调准备金率及加息经过多轮上调准备金率及加息 后的累加作用促使写字楼持有成本增加，提高贷款门槛同时对其贷款 投资行为起到一定抑制作用。 • 2））、2007年年9月月27 日日，中国人民银行中国人民银行、中国银行业监督管理委员会中国银行业监督管理委员会 颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定“利用贷款购 买的商业用房应为已竣工验收的房屋买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，， “商业用房购房贷款首付款商业用房购房贷款首付款 比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民 银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。 • 分析析：商商业性房性房地产信贷管产信贷管理从严，增大增大写字楼投资的购字楼投资的购买及持持 有成本，但在有效抑制投资行为的同时，亦造成大批购置物业自用的 企业因门槛提高放弃购买企业因门槛提高放弃购买，，0707年年1010月开始月开始，，写字楼作为商业项目的写字楼作为商业项目的一 部分，在市场短期内成交率也呈现迅速萎缩；同时，按揭放款条件导 致的回款时间延长对发展商的资金实力和营销能力提出更高要求。 22、交易环节限制政策交易环节限制政策 • 1））、2006年年7月月24 日颁布的日颁布的 《《关于规范房地产市场外资准入和管理关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见》，提高了境外机构和个人投资购买非自用房地产的门槛，对 外资的投资行为产生较为严格控制的作用外资的投资行为产生较为严格控制的作用，，表明了政府进表明了政府进一步阻止国步阻止国 外闲散资金进入房地产市场短期投资的决心。受此限制，部分以境外 企业为目标客户的高端写字楼销售受到一定影响。 • 分析析： “限外令令”出台台，提高提高了房房地产市产市场外资准资准入门槛槛，部分 外资投资写字楼的置业需求受到一定程度抑制，但一批确有自用需求 的外资企业的外资企业，，因购买套数的限制可购买面积无法达到所需的办公面积因购买套数的限制可购买面积无法达到所需的办公面积，， 甚至无法购买。 • 2））、2007年监管政策年监