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万 科 前 锋 厂 地 块 商 业 项 目 总 报 告 成都市场研究有限公司 Chengdu Marketing Research Limited Company 0 关于本项目的总说明 1、本次调查的目的 ① 根据商圈划分理论（核心商圈+辐射商圈），对项目主要依托的区域环境进行片区普查式的动态调查，为客 户的营销推广策划和招商提供实证依据。 ② 寻找项目主要依托区域（核心商圈+辐射商圈）对万科前锋厂商业项目的支撑条件，分析区域中潜在消费群 体的个人特征、消费观念、消费行为习惯及收支状况，为项目重点内容决策提供需求前景依据。 ③ 通过目标项目的泛概念测试，验证客户对万科前锋厂商业项目的开发设计思路，发现利益点、吸引力和消 费行为的转移可能性。 ④ 判断项目主要依托区域属于城市发展中的哪一个发展阶段，预测目标产品上市时的市场情况。 ⑤ 通过重点目标拜访与单独座谈，争取有领头者意义的主力品牌的大型投资者或经营者入驻，并深入了解他 们的全面需求与入驻条件。 ⑥ 通过对同质相关楼盘的资料搜集、现场踏勘及访谈，寻求目标产品及其市场前景的利益追随点，发现和规 避产品和市场缺陷。 1 ⑦ 了解 150 家经营户经营场地现状及需求，对 目标区域商业设施的评价。为项目的商业定位、业态配比、合 理定价和后期招商提供依据和建议。 ⑧ 通过中小投资者座谈会发现挖掘项目的利益、机会、吸引力及障碍点，了解其投资行为习惯与投资项目的 可能性，为项目的商业定位和规划提供进一步的支持。 2、调研区域 根据商圈划分理论，核心商圈的半径为0.618-1 公里，是通常情况下不借助交通工具可到达消费地的距离；辐 射商圈的半径为3-5 公里，是通常情况下须借助交通工具到达消费地的距离。考虑到前锋厂项目属于社区商业设施， 以及该区域的地理特征，对其商圈划分做了一定的调整。 ●核心区域：以项目地址为圆心，半径0.8 公里左右，不借助交通工具可到达（以街道为界做适当调整）。 ●辐射区域：核心区域以外半径1.7 公里，须借助交通工具到达（以街道为界做适当调整）。 ●核心区域+辐射区域：总面积约为 19.6 平方公里（核心区域2 平方公里、辐射区域17.6 平方公里）。 3、调研方式 为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究。 2 ●二手资料收集、人文访谈 ●主要依托区域商业种类普遍踏勘 ●普通消费者抽样调查 ●潜在大型投资单位负责人单独座谈 ●目标区域个体经营户抽样调查 ●中小投资者定性座谈会 ●个案分析 4、样本分布 总样本量 核心区域样本 辐射区域样本 消费者访问 250 100 150 经营户访问 100 80 70 投资者座谈会 2 场 男性一场、女性一场 商家深访 6 家 家乐福、欧尚、麦当劳、锦官驿酒楼、真锅咖啡馆、青天健康休闲中心 楼盘深访 1 全兴花园 3 一、项目区域的口岸价值与商业价值 1、人口 核心区域人口：核心区域面积2 平方公