高密最具代表性项目水岸东方营销策划.pdfVIP

高密水岸东方项目全程策划报告 目 录 第一部分： 定位分析报告 第二部分： 项目地块SWOT 分析报告 第三部分: 消费者市场分析报告 第四部分: 房地产市场分析报告 第五部分： 项目规划营销建议 第六部分： 项目新楼盘命名的建议 第七部分： 物业管理的建议报告 第八部分： 提升产品价值的其它建议 第九部分：营销体系的建立 第一部分:定位报告 1、高密的住宅市场不同档次项目的竞争定位以及尚未饱和的空间 由于历史的原因高密房地产市场2002 年正式启动，目前所有在建项 目仍以低档商品房开发为主，中档房为辅，没有高档社区。各项产业 政策还很不完善，高密市的房地产业还没有培育成拉动高密经济快速 增长的支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者当地商品的开 发，这从虽然全国取消福利制度，高密仍然允许部分单位集资建房， 允许城市村庄以招商引资的名字进行遍地开花般的进行旧村改造， 2003 年全年开发了 40 万平方米，消化了30 多万平方米，今年政府 审批突然放量，预计2004 年的开发面积在70 多万平方米；由此我们 不难看出高密房地产市场开发的混乱。总体而言高密房地产市场处于 刚刚岂不阶段，房地产开发的政策环境在逐步规范，政府目前还没哟 一个完善的扶持和发展房地产行业的计划，因此房地产开发市场存在 较大的上升开发利润空间的同时业包含者较大的开发风险。 这从高密的宏观经济等方面也可以验证这个道理。总体来说高密是的 经济基础在潍坊地区较高，企业景气指数较好，但是当前经济和社会 发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济性结 构矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职 工人均年收入才8848 元，社会需求不足；但是好的一面我们也要肯 定，最近这几年高密的经济实现了快速的增长，人民生活质量有了较 大的提高，部分消费者开始追求舒适的生活模式，且对未来的市区经 济的发展信心十足，随着新的一轮土地开发热潮的进行，高密市的房 地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大的变化。 （具体宏观统计数据 见《2004 年高密统计年鉴》） 综合上述情况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发 商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低档商品房可以说毫无市 场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有浪费了较多的资源（包 括政府东迁带来的升值效应，胶河优美的原生态风景），且我们的开 发面积太大本地人群很难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高 档房，建立品牌社区引导休闲，舒心的生活模式建立市场差异化，才 可能形成便于开发的市场竞争优势，扩大潜在客户群存在的区域，用 高品质的物业带来的高附加值，用低开高走营销推广策略逐步提高盈 利点，降低开发风险，此计才是开发上策。 2、我项目最佳的开发定位 项目最佳的开发定位——“高密首席原生态健康教育社区 ” 根据项目所在的区域的地理位置和我们现在的规划思路，发现项目具 有以下几大卖点： 项目毗邻新市政府，有着巨大的政治，金融，科技优势，未来升值潜 力巨大是新城市生活中心； 沿河居住自然生态保存完整，景观丰富，适合休闲和养老； 周边没有污染源，空气清新，具有发展健康住宅的条件； 项目周边规划了小学和幼儿园，为了教育有保证，如果能够引进名牌 学校或者引进特色教育更可以满足家长望子成龙的心情； 项目要建成一个高档小区，居住在这里是一种身份和地位的象征； 综合上述情况项目的最终开发主题是：“高密首席原生态健康教育社 区 ”。在营销策划推广上，我们将主推河居文化，因为人类的发展 史就是河居的历史。所谓：“仁者乐山，智者乐水”。得水而静，得 水而畅，水因其善变的灵性创造着寂静与平和。通过引入西方住房的 高节奏和明快舒适的居家理念又溶入东方人尤其是潍坊人的宽容大 度的居住情结，打开河居时代的门，倡导“河居文化”。但如果仅仅 把河居理解为在河边居住未免过于狭隘，应该上升到一种文化高度来 看待，它是休闲/健康/旅游/观光等方面的现代综合体。打河居文化 牌有别于高密市场上的老城区牌，也不同于青岛等沿海建筑的观海 牌，容易树立市场形象，便于寻找差异化消费的置业者认同并购买我 们的项目多种物业。 3、项目初步市场定位 国际化景观生态文化社区，最具购买价值的新市中心水景豪宅 所谓“国际化” 借此提升高密居住社区的档次品质，同时，本项目以一种开发式的态 度，以市场为基础，大胆吸收国际化产品理念、品牌理念、文化理念 打造居国际化水准的生活住宅。 所谓“景观生态” 绝佳生活福地，超大生态社区倡导自然与