飞龙居住区1#、2#地块产品深化建议.pdfVIP

谨呈：东福名城（常州置业发展有限公司） 飞龙居住区1#、2#地块 — 产品深化建议 — 南京中原事业五部 2010年9月 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 上轮要点回顾  地块所在飞龙居住区是常州九大居住区之一，是未来的北部新城重点发展区 域。  目前周边生活配套设施匮乏 ；  区域市场存量有27.5万方,未来供应体量有590万方 ，未来竞争将异常激烈，因此 需采取差异化竞争策略，并在大规模竞争到来之前快速出货 ；  产品初步建议：以高层为主，搭配低层、多层 ，同时配置集中型商业填补市场 空白。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2  规划要求回顾  1#地块40万方，100m的建筑限高，政府超高层设置的建议  2#地块17-29万方，0.9-1.5容积率指标  2#地块临澡港河低层建筑要求  2014年前竣工的硬性要求 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 3 规划前思考 商业 产品 1.5公里内无便利商区 办公 产品 几乎没有供应量 低层 产品 目前无上市供应量，潜在需求 超 高层 接受度低，未来存在较大市场 普通 高层 产品线单一，无有特色产品 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 规划前思考 政策 导向 高档生活居住区 区域 规划 商办、休闲综合区 客群 特征 年轻刚性客群、投资客群 市场 供销 中低价位产品走俏，高端？ 未来 趋势 中高端产品集中，区域价值提升 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 5 项目定位思考：差异化？领跑者？ 客户特征 中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好 市场定位 高于现有市场，立足3-5年规划发展，中高档自住社区 产品开发 互补、利益、品牌、开发周期 综合性、中高品质、具有一定特色产品 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 6 产品建议 产品组合 高层为主（刚需+改善型需求） 低、多层（高端，享受型需求） 商、办（生活广场+商住一体） 组团规划 产品线相对纯粹，有利于项目后期销售 配套考虑 集中型（生活配套类+休闲类）商业 物业服务 较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感 景观设置 品质、生活态度、生态