信立怡高山东泰安信德岱岳区项目策略发展报告.docx

谨呈：山东信德置业有限公司 新动力· 新生活 信德岱岳区项目策略发展报告 本报告逻辑思路与方法 本案研究内容  相似市场背景 成功案例借鉴 项目条件 市场竞争 物业发物业发 核心问题界定 机会策略 项目整体定位 展建议 开发目标 市场机会点 逻辑思路与方法 核心问题构建 问题分析与机会把握 解决方案 1、开发背景 项目本体条件 客户开发目标及解析 本案所在是岱岳区的核心---紧临区政府，周边政府单 区位条件 位林立，未来无限发展潜力。 本案 项目北临泰山大街，南侧为天元房产用地，西邻农业 项目四至 局，东边为加油站。 项目四至 版权声明 5 项目北贴城市东西向主动脉泰山大街，畅达老城区。西邻南北向 项目交通 要道开元路，可通往多条省道和国道及京沪高速铁路、京福高速 公路，交通十分便利。 泰 山 大 街 开 本案 元 路 6 周边市政配套较为齐全，紧邻专业商业中心，但目前生活、 周边配套 医疗设施相对缺乏，未来会逐步完善 控制性指标 建设用地面积 6459平米 规划建筑面积 19377 地上容积率 ≤3 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥25% 建筑主体高度 ≤16层 产权年限 40年 车位配比 ≧117个 地块较为平整，项目地块进入性较好，北侧与城市主干道 地块现状 泰山大街相邻 项目周边目前已开发部分高层物业，地块较为平整，无落差，地块面积较小，不易做大形象，适合做精品。 版权声明 9 优势 Strength 劣势 Weak SWOT 商业用地，产权限制 地块较小，发展限制 岱岳绝版核心地段 区域政务中心 配套设施不完善 远望泰山山景 空气清新怡然 附近有加油站 区域素质高尚 人文资源丰富 市政隔离带太大 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 京沪高铁的开通带来的机遇 突出高铁强大优势 通过京沪高铁的开通西部新城发展的整体大 突出区域政务中心区 环境和项目周边市政设施配套的完善，吸引 西部新城发展 突出地块升值潜力 周边市场客户 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减少劣势，避免威胁 市场客户难以接受本项目产权限制 利用区政务中心升值潜力和区域的完善市政 通过产品创新，打造高品质特色住宅，完善 调控政策收紧，观望气氛浓厚 配套绝版地段，打造岱岳区精致社区 项目形象，规避项目劣势 10 本体分析小结 非成熟区域、主干道旁小体量项目 ?产权：40年产权 ?体量：项目仅2万平方米，体量小 ?地段：地处岱岳区政务中心区内，区域发展尚不成熟 ? ， ?交通：主干道旁，交通较便利 综合而言，项目具备较大的操作难度。 2、目标解析 开发目标 核心问题的构建 项目开发目标 首要目标是规避风险 规避风险不是消除风险，而是要把风险降到最低 规避商业产权40年风险，在保证合理利润的前提下实现快速销售 目标解析 核心问题的界定 目标 现状 差距 1 规避风险： 项目为商业用地，开 规避项目自身商业用 需通过准确的定位来 发住宅存在较大风险，且 地40年产权风险，使产权 规避风险。 信德并无此类经验。 概念弱化 2 项目价值利润目标： 项目所在板块不成熟， 需挖掘板块价值并打 在合理利润的前提下 价值被低估，周边项目品 造项目产品领先的价值体 争取价值最大化 质不高 系 3 项目现金流目标： 泰城非成熟区域楼盘 需通过对项目产品的 楼盘消化量有限，且公寓 创新包装和先进的营销体 快速回笼资金 产品市场不成熟。 系来完成 核心问题的界定 ——目标差距分解 板块认知度低，预期潜力需大力挖掘 项目价值提升难度大，存在开发风险 表现一 表现二 表现三 表现四 表现五 产权40年商 板块距离 地块面积较 周边生 区域高层 业用地，存 市中心相 小，规划发 活配套 产品市场 在较大风险 对较远 挥空间有限 缺乏 不明朗 整合项目内外优势，在竞争的市场中 寻找机会点，对项目准确定位及合理的 产品组合，才能吸引潜在客户群体，达成 目标。 核心问题的确定 1 什么样的定位才能规避政策限制及市场风险？ 2 怎样的产品规划才能实现快速销售的现金流目标 3、市场竞争与机会 泰安城市情况 房地产市场情况 区域及专业市场情况 核心问题分析 如何分析问题，把握市场机会点 如何认识项目所处的城市 ， 从宏观的高度 城市的角度认知 和市场 市场机会分析 从市场出发，找到空白点 结合项目产品及市场，找出目标 目标客户界定 客户群 城市经济环境为房地产市场的可持续成长提供了坚 城市情况分析 实的基础。 经济成长性 固定资产投资 产业结构特征 居民消费特征  总体经济发展稳定，GDP 增长迅速，增长率明显高于全国水平； 固定资产投资大幅攀升，城市建设升级会带动房地产市场持续发展； 第三产业快速发展，比重逐渐提高