土地市场法、假设开发法估价过程.doc

估价过程 A、市场比较法 1、基本原理 市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式： V=VB XA XBXD X正 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数 具体测算思路是： 1)选取比较实例； 2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件； 3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表； 4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。 6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程 (1)比较实例的选择 估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下： 实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地 该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725．5元／平方米，折算为楼面地价为690．2元／平方米。 实例B：潍坊企辉置业有限公司用地 该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积13765平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．7。宗地距区域商服中心4500米，距最近的公交车站100米，距长途汽车站4000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2011年11月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800元／平方米，折算为楼面地价为666．7元／平方米。 实例C：山东艾尼维尔置业有限公司用地 该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住宅用地，用地面积17837平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5000米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800．3元／平方米，折算为楼面地价为720．0元／平方米。各比较案例具体情况如下表3-1—1： 表3-1—1 比较案例基本情况表 案例例较 出让方 爱让方 地块位置 土地级别 交易后用途 土地开发程度 交易情况 交易类型 交易时间 容积率 交易楼面价格（元/建筑平方 交易面积（平方米） A 潍坊市国土资源局 潍坊东兴建设有限公司 高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南 III级 城镇住宅 七通一平 正常 挂挂牌 2012.6.26 22.5 690.2 10930 B 潍坊市国土资源局 潍坊企辉置业有限公司 高新区樱前街以南、潍安路以西 III级 城镇住宅 七通一平 正常 挂挂牌 2