20XX年某地区金色港湾地产项目管理营销策划报告.ppt

营销第五阶段：认筹阶段（大型室内产品推介会，收订选房不报房价） 主要目的：通过开发单位、嘉宾、建设单位、政府领导等相关人士的报道，增强客户信心，现场下订。 另此阶段宣传推广中充分挖掘非城区消费群体，根据我公司多年县城操盘经验，县城50%属于非城区购房客户.通过各类宣传渠道(电视\字幕\周边城镇广播\宣传车\车贴等)完成开盘前的全面客户搜索,增加订房量,为开盘热销奠定基础.(结合郎溪的预售房销售政策) 营销第六阶段：实景活动开盘（有演出，有自助餐，有饮料） 营销第七阶段：热销提价，多做促销活动 例社区纳凉晚会 联谊活动：新老业主联谊酒会 把老业主和意向强烈的客户聚 在一起，以酒会为平台，搭建一 个社区业主会。希望通过业主口 碑传播，促进销售。 营销第八阶段：老带新，消化尾盘 媒体策略：三线并进的推广策略 占据唯一领导者的社会影响力 反过来再作用于新客户 产生新的循环传播 户外封杀 现场制胜 客户开发 客户巩固 国际之城 荣耀人生 崭新的产品卖点体系 崭新的现场体验 崭新的形象联想 撒网 收网 做网 第一大盘 媒体预算：一期总销售额的2%-3% 名称 细分 预算比例 现场 售楼部、围墙、楼体、样板房包装 30% 电视 字幕 5% 户外 广告牌、道旗、车体 25% 物料 宣传资料、楼书、办公用品、合同文本 5% 活动 广场宣传、座谈会、新闻发布会、联谊会、开盘 15% 公关 新闻媒体、政府机关 10% 其它 针对营销中突发时间的危机公关费用 10% 以上仅供参考，具体费用要参考郎溪当地媒体价格 包装策略：VI设计欣赏 第四部分：项目销售策略 销售节奏 销售执行 项目调研报告 B 项目开发建议 C D 产品定位 E 项目销售策略 项目推广策略 A 销售节奏：8个月时间消化一期 9月 10月 11月 12月 4月 销售顾问培训 进入推广阶段，主动出击 1月 2月 3月 5月 订房活动开始 销售中心开始接待 一期 开盘 楼书制作 开始现场现场包装 礼品制作 不断制造 销售高潮！ 6月 7月 8月 9月 10月 各种资料制作 前期老客户带动后期客户销售 鲲鹏国际会成立，招募会员 销售人员定期业务考核 针对机关企业团购 春节 SP促销动作 当月计划销售50%以上 提价，针对各种节日做促销活动 淡季促销期 产品落架，以准现房消化尾盘 争取春节一期开盘销售原因 1、郎溪属于向江浙地区人力输出地区，外出务工经商是本地消费特别是购房消费的主力，春节可以聚集人气，奠定一期开盘热销的基础。 2、现阶段住房消费群体属于自住型消费群体，住房消费主要为消费者亲身感受和了解，春节期间消费者可以有充分的时间去了解和参与销售活动； 3、春节左右也是社会闲散资金较为充足时期，消费者可以方便的聚集购房款项。 节奏细分：分为4个销售期，第一准备期 （2008.10-2009.1） 1、人员培训的主要内容： 公司各项制度及销售部日常管理制度； 有关房地产的法规、政策； 房地产交易合同法； 与销售有关的工程专业知识； 销售谈判及技巧及客户心理； 项目简介和规划情况及配套； 该项目各户型特色及分布特点； 日常礼仪； 物业管理知识； 银行按揭流程及操作 案场实战培训 2、内部管理 （1）日常管理规范： 考勤制度（上下班、例会制度、）报表制度、礼仪规范制度、工作日记和小结制度、办 公纪律制度等。 （2）案场管理： 销售部案场管理规范（区域责任划分、办公家具放置、室内温度、灯光照明、清洁卫 生、人员站位）、案场值日制度 。 （3）销售人员的规范： 个人形象规范（着装规范、仪表规范、举止规范）、客户接待规范（客户来电、去电和 来访规范） 3、开盘前需要准备的文本及表格 销售面积预测清单 价格策略及价格表 房源方案（保留、销控、关系户） 开盘执行方案 当期销售折扣方案 商品房买卖合同标准文本 户外广告包装 媒体包装 现场包装 4、销售说辞 因销售尚未组织，销售说辞是一切培训的基础，希开发商予以配合的事项列表如下： 销售部现场设备 现场包装服装，保洁，保安。 财务配合 与销售相关的工作配合： 广告推广 5、开盘前准备工作： 银行按揭：多几家银行供客户选择。银行收取的费用要，公证费，保险费的减免，银行按揭办 好的时间要保证。要做到方便客户，有专人到现场办理银行按揭手续。 五证：规划许可证，土地证，商品房预售许可证在规定时间里要到位。房屋面积的预测报告。 财务部要配备专人收款，建议配备POS机，要能随时配合销售部工作的需要。 需要有专人做合同备案，合同的整理和保管。为了加速回款的速度，要保证贷款审批在几天内 办好。 从合肥的桂花园看郎溪的国际城 项目区位：合肥市高新区西南，东临科