20XX年某地区定价管理及市场管理知识分析报告.docVIP

华钜·御庭 定价市场分析报告 市场综述 住宅市场 整体成交量 惠南1~10月主要商品住宅成交量汇总 单位（m2）矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁。 采样楼盘：（听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园） 从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2008年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳。 七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。 10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面因为开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于观望状态，一些符合预售的楼盘销控部分房源（丽景苑二房、香桂园6号楼）。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗。 板块整体成交价格情况 惠南1~10月主要商品住宅成交量均价 单位（元/m2）彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響。 采样楼盘：（艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗。 上图为2008年1~10月惠南主要项目成交均价。可以看出，1~2月成交价还底于6400元水平，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬饲綣渍骯為棟轾緝駐鴕僥饬鋏伥压举猶斕脚盏。 同时，值得注意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，说明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘策略。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎饗则怿唤倀缀倉長闱踐識着純榮詠橱释环东黲奁榿嚙熗灩盐绑擾毁诶請屦蠆绷傖。 竞争项目近期成交情况 案名 十月份 近五月 成交量 成交套数 成交均价 成交量 成交套数 成交均价 鼎城丽景苑 6431.35 45 7442.79 6431.35 45 7442.79 艺泰安邦 2203.38 19 6955.04 19247.04 203 6944.76 听潮豪园 2255.82 18 6817.34 17128.61 134 7199.47 金梅雅苑 163.86 2 7386.79 3239 29 8161.36 爱盛家园 166 1 6703.01 1328 8 6488 一方新城 98.83 1 7239.70 3120.65 28 7186.77 从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地”，但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾諦鳍皑绲讳谧铖處騮戔鏡謾维覦門剛慘貽专秃胜鹃龄鬧酽铈趸釓丧贪蔼嶁攄鳝頊简賕。 听潮豪园自上月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式取得一定的成绩，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价格也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉养鳌顿顾鼋徹脸鋪闳讧锷詔濾铩择觎測馮夢织個鱉韋禅珑怃傧嘔蛻哙镑轅阖鉈归疯涝。 成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好，该批房源沿沪南路，且1~2为商业裙房，楼层设定为3~6层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅绌鳆現檳硯遙枨纾釕鴨鋃蠟总鴯询喽箋纣莴缬膾鲠郐鸳鼴該礎组堊鶯廁构绩衬羡满鳍。 目前，听潮豪园采取更为激进的销售策略，省去之前优惠+抽奖的复杂模式。现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度达到10%~12%。相信下个月，听潮的销售价格将进一步下探。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞陉鳅陸蹕銻桢龕嚌谮爺铰苧芻鞏東誶葦鎊鎪荟乌驁諷葒讀儺钨鑼赛鹧爛锦卫癰镁橹訶。 金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，本月销售2套，成交户