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景德镇项目市场调查及销售市场分析 智道联行不动产机构 2007 年 7 月 26 日 市场调查人：邢兵 1 目 录 一．景德镇市概况和经济发展情况 1.1 景德镇市概况 1.2 工业发展概况 1.3 民营经济概况 1.4 教育概况 1.5 景德镇发展背景及特征 1.6 景德镇未来发展规划 二．景德镇房地产市场发展状况及各区块分析 2.1 07 年景德镇房地产开发市场分析 2.2 景德镇房产消费特征分析 2.3 景德镇各区块房产市场状况分析 2.3.1 东区 2.3.2 南区 2.3.3 西区 2.3.4 北区及中心区 2.4 本项目所在区块市场分析 三．景德镇别墅市场发展状况分析 3.1 景德镇别墅的发展历程 3.2 景德镇别墅市场特征及趋势分析 3.3 别墅项目对比分析 3.3.1 地理位置对比分析 3.3.2 别墅周边环境对比分析 3.3.3 项目规模对比分析 3.3.4 户型面积对比分析 2 3.3.5 售价对比分析 3.3.6 销售情况对比分析 3.3.7 本项目的优势分析 3.3.8 本项目分析的劣势 3.3.9 本项目机会分析 3.3.0 本项目的威胁分析 四．总结 3 一．景德镇市概况和经济发展情况 1.1 景德镇市概况 瓷都景德镇市，位于华东地区的江西省东北部，景德镇是个群山环抱，河流 纵横属于丘陵地区。作为省辖市，辖管一市一县二区，即乐平市、浮梁县、昌江 区、珠山区。 市区主要是以昌江、珠山两区为主城区，面积为 124 平方公里，人口 140 万，05 年市区人口 42 万，随着景德镇的经济发展，企业的转换，外来人才的冲 击，景德镇市区人口 07 年达 48 左右，是政治、教育、医疗、金融、经济中心。 景德镇的城市格局是东、西南长，南北短，东西方向是由鹜江南北纵向隔开， 南北以山地丘岭为主，城市的西部迎宾大道是景德镇连接九江及 260 国道的主要 道路，东北方向以湖泊湿地为主。 由此从地形可以看出，景德镇中心市区范围已无向整体外围发展的空间， 而唯独在西南处可有较为平坦的地势作为整个城区的延伸，而从市政目前的规 划来看，此区域目前已作为新兴科技园区，势必也将成为市政开发的重点区域， 各项市政配套设施也将相继完善，未来发展潜力较大。 1.2 工业发展概况 景德镇有优良的工业基础优势。景德镇市工业在继承和发展陶瓷这一传统产 业的同时，积极发展汽车、无氟压缩机、电冰箱、印刷机械、电子元器件、焦炭、 炭黑、医药、电力、食品、建材等其它新兴产业，形成了航空汽车、机械家电、 化工医药、电子信息、新型陶瓷和特色食品等产业为支柱的多产业协调发展的工 业体系。全市拥有规模以上工业企业 218 家，从业人员 7.7 万人，企业资产总计 亿元.工业主要特点，是全市国民经济的主导产业，工业主要集中在航空汽车、机械家电、化工医药、电子信息、陶瓷、特色食品，拥有一批知名企业。昌河航空是全国直升机骨干企业，昌汽股份是全国十大汽车制造企业，焦化是全国 4 第二大炭黑生产企业，华意是全国最大的压缩机制造企业，德宇是全国农业产业 化重点龙头企业，中景是全国印机行业效益最好的企业，精细化工是全国最大的 AC 发泡剂生产企业，电化高科是全国最大的氯化氩砜生产企业。名牌产品比重 大：全市主要工业产品中有 29 个江西省名牌产品，占全省名牌数量（168 项） 中国名牌产品占全省，名牌数量（8 项），地方工业发展迅速居全省名列前茅， 景德镇围绕支柱产业中的重点骨干企业加大扶持力度，大型企业继续发挥着龙头 作用，昌汽股份、焦化煤气、华意电器、昌河航空、江纤化 5 户大型企业支撑作 用明显，2000 年以后又发展 3 个高新开发区。 各大型企业的发展不仅带动了企业职工收入的增长，更为重要的是带动了 领导阶层的收入大幅增长。我们尤为关注的企业中高领导对本项目的影响。如 假设 29 个江西省品牌产品的企业中，每个企业都仅有 3 个客户购买本项目别墅 产品，既可消化本项目别墅 87 套，占到别墅产品总量的 43.5%。而在这些客户 的影响下，将带来更为广泛的客户对（如企业下属员工、中低管理阶层、与企 业产业相关的上下流企业领导等）本项目的关注，从而带动别墅及公寓产品的 销售。 1.3 民营经济概况 景德镇的民营经济在近几年出现了以下几个特点: 景德镇现有大型陶瓷批发市场有，汽车西站批发市场，温州街批发市场，豪德广场批发市场，新都民艺陶瓷，四家比较集中规模较大，主要营对外批发兼零售业务； 服务行业比较发达，达到星极酒店有 20 多家，普通酒店及旅社有 250 多家； 餐饮行业比较活越，城区每条弄堂都有经营摊位； 交通行业也很发达，公共交通比较便捷，出租有 600 辆，具车管所统计，景德镇每月上牌私家车有 300 多辆。 景德镇的民营经济 2000 年前后比较活跃，