奥林匹克花园中小户型设计及户型创新.docxVIP

2007 中小户型设计及创新新 奥林匹克花园中小户型设计及户型创新研讨会 厉心 2007年3月30日 讲过的相关课程 1/城市多层住宅创新……变化、提升价值 2/高层小户型设计研究……特点 3/小联排的设计研讨……新的市场空间 4/应对国六条的户型设计研究……对策 5/相对小户型设计探讨……相对、复合 我今天谈什么……实践与体会  前 言 市场部分 设计部分 成本部分  目 录 市场部分 否定之否定概念 户型大小的决定因素 市场部分 否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析，其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。 小……大……小……大……小 计划 发展初 房价上 郊区化： 房价再 经济 期：地价 涨：总价 房价不 涨：客户 年代 低、房价 因素 高、舒适 变化 低 市场部分 户型大小的决定因素： 楼盘整体 1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 设计部分 设计措施 设计关注点 设计创新 设计部分 设计措措施施 减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） 根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。 设计部分 设计关关注注点点 面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。 2/床的尺寸在变化 3/柜式空调机室外机的尺寸较大。 设计部分 设计创创新新 面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）： 户型内部 1/凸窗、2200以下的落地凸窗 2/两层高阳台、露台 3/阳台计算一半面积 4/户内的两层高空间 5/室外空调机位、外墙管井和管道 公共空间 1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。 2/室外的楼梯 3/楼梯下部空间 设计部分 设计创创新新 面积计算折减列表 （规划与建设口径不一致/地方规定不同）： 公共空间 1/一层的花园 2/半地下、地下车库等空间不计入容积率 模糊地带 1/不可利用空间。 2/正负零标高的确定 3/住户自行搭建 设计创新 89平方米三房系列（1） 设计创新 89平方米三房系列（2） 设计创新 89平方米三房系列（3） 设计创新 89平方米三房系列（4） 设计创新 89平方米三房系列（5） 设计创新 89平方米三房系列（6小高高层层）） 设计创新 挑高系列（外廊与内廊） 设计创新 挑高系列（挑高与多层连接接）） 设计创新 挑高系列（两代居结合商业业）） 设计创新 挑高系列（情花系列挑高、高高汤汤做做法法）） 设计创新 挑高系列（高前汤组合） 设计创新 挑高系列（内廊适当开口）） 设计创新 挑高系列（现代建筑立面分分色色）） 设计创新 挑高系列（酒店类型） 设计创新 挑高系列（与多层结合的坡坡屋屋顶顶）） 设计创新 挑高系列（加州风情化） 设计创新 挑高系列（现代建筑、强调体体量量变变化化）） 设计创新 挑高系列（高校建筑的感觉，体量的的高高低低错错落落）） 设计创新 挑高系列（公建化的处理） 成本部分 成本的影响 精装修成本的影响 其他成本影响 成本部分 户型大小成本比较 ： 为分析比较户型与成本和关系，以东郊小镇多层为例，现将有关直接与“户”有关的成本 罗列如下，不同户型面积成本差异分析： 90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米； 100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米； 110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费用的分摊等。 成本部分 各种户型精装修工程成本比较不同： 由于住宅装修