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谨呈：宝利达公司 宝利达老海埂路项目 市调·定位·物业发展建议 ——宝利达老海埂路项目 报告提纲 引言 项目需要解决的问题和实现的目标 第一部分 项目自身剖析 第二部分 片区市场情况分析 第三部分 项目定位 第四部分 改造方案及物业发展建议 200710/28出品 报告提纲 引言 项目需要解决的问题和实现的目标 第一部分 项目自身剖析 第二部分 片区市场情况分析 第三部分 项目定位 第四部分 改造方案及物业发展建议 200710/28出品 引言—项目需要解决什么问题？ QUESTION！ Q1：最受市场青睐的产品是什么？ Q2：怎样的户型组合才能实现利润的最大化？ Q3：最能接受项目的细分客户群？ Q4：卖多少价格才是最合理的? 能接受项目的细分客户群？ 最能受项目的细分客户群？ 200710/28出品 目 标  引言—项目的目标 各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？ 迅速回收资金 实现最大利润 建立宝利达 房地产品牌 为商业销售做好铺垫 200710/28出品 报告提纲 引言 项目需要解决的问题和实现的目标 第一部分 项目自身剖析 第二部分 片区市场情况分析 第三部分 项目定位 第四部分 改造方案建议及物业发展建议 200710/28出品 项目自身剖析—项目现状 ? 项目位 于老海埂 路望城坡 路段，云 本案 南妇产科 医院对面. 200710/28出品 项目自身剖析—项目现状 项目属于旧房改造项目，总建筑面积 13480.19平方米。 项目占地面积3101.43 平方米,使用年限40年,性质为非住宅用地。改造前容积率为4.3，暂无绿化面积。共分三栋，均为框架结构七层住宅，院内有停车场一个。 200710/28出品 项目自身剖析—项目现状 200710/28出品 项目自身剖析—项目SWOT分析 优势 Strengths 处于二环边上，地理位置较好。 配套完善，五分钟生活圈配套齐全。 区域房地产价格尚未到达高位，具有一定的升值空间。 S 项目为准现房，只需改造即可销售，前期准备周期短。交房时间较其他新项目快半年至一年。 劣势 Weaknesses 项目位于物流中心和大型批发市场集中区域内，环境较差。 脏、乱、差现象在项目所在区域内表现得非常明显和严重。 W 城中村较多，人员素质较低。 项目原先布局较差，硬伤较多，改造难度较大，成本较高。 o 项目本身无任何景观 200710/28出品 项目自身剖析—项目SWOT分析 机会 Opportunities O ? 老海埂路和西坝路正在进行改造，为项目带来一定的升值空间。 ? 老路的改造也在一定程度上给区域的房地产带来利好。 ? 昆明整体房价的拉升，使得该区域的价格水涨船高。 ? 片区内基本已无可开发用地，竞争对手较少。 威胁 Threats o 非住宅用地的性质使项目电费较高，将会成为置业的一个门槛。 T o 整个项目为二手房买卖，一手楼操作模式，交易费用较高。 o 首付最低为四成，此项将最大的置业门槛。 o 周边均为农民房，会影响项目的档次。 200710/28出品 报告提纲 引言 项目需要解决的问题和实现的目标 第一部分 项目自身剖析 第二部分 片区市场情况分析 第三部分 项目定位 第四部分 改造方案建议及物业发展建议 200710/28出品 片区市场情况分析 老海埂路印象 片区市场情况分析 片区研究 片区房地产市场分析  环境研究 配套研究 交通研究 人员素质研究 总体情况 售价/租价分析 个案分析 客户分析 三级市场调研 200710/28出品 片区市场情况分析 要对项目进行准确定位，必须首先对项目所在区域进行调查。 通过对片区资源和环境的了解，为项目提供可行的定位和发展建议。 200710/28出品 片区市场情况分析—老海埂路印象 大型物流中心 综合批发市场集散地 城中村 人员综合素质不高 外来人口为主导 道路狭窄，车流量大 缺乏大市区和公共绿化 整体规划落后  脏 乱 差 200710/28出品 片区市场情况分析—老海埂路印象 昆明市物流中心 由于靠近昆明站，该区域一直以来就是昆明的物流 中心，有多个大大小小的物流站，正因为多年来物流中心的定位