20XX年某地区文化产业项目管理及市场调查分析报告.pptVIP

市场环境梳理 根据城市规划发展，地块所在区块价值提升有限； 余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以400㎡ ，还有很大发展空间，为当地写字楼发展带来机遇； 近几年，余姚商品房/写字楼成交量下滑明显，但成交价格稳步提升； 余姚写字楼成交价格约1万元/㎡，租金0.8-1.5元/天/㎡； 余姚现有2个文化创意园区均为旧房改造项目，只租不售，租赁情况良好； 现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主； 至2014年，余姚写字楼供应量将达到31万㎡，按余姚写字楼市场5-6万㎡/年销售量，市场竞争会愈发激烈； 项目可行性分析 租售比例 租售价格 销售策略 租售比例/个案介绍 项目名称：创新128 地址：鄞县大道、启明路 物业类型：165独栋办公楼；3栋人才公寓； 总建：约20万㎡，分三期开发； 产品面积：625-2000㎡，主力700-900㎡； 售价：9000元/㎡； 入住率：整体70%； 开园：一期2010.07，现二、三期已开园； 项目名称：创E慧谷 地址：镇海中官西路 物业类型：36独栋办公楼，3栋人才公寓，2幢高层写字楼； 总建：10万㎡，分二期开发； 产品面积：625-2000㎡，主力700-900㎡； 开园：2009.09 租售比例 项目 位置 体量(㎡) 创新128 鄞州 20万 创E慧谷 镇海 10万 134创意谷 江北区 0.5万 民和·惠风和畅文化产业园 高新区 13万 创意1956 江北区 3万 新芝8号 江北区 0.5万 合计 47万 宁波市区现已开园、在建文化产业园区项目规模约47万平米，考虑未知相似项目，按1.2系数核算，宁波文化产业园区项目规模为56万平米。 宁波在建、开园文化创意园区项目 租售比例 宁波文化创意园项目规模56万㎡ 余姚国内生产总值为宁波市区33% 余姚第三产业总值为宁波市区24% 同比例，余姚文化创意园项目规模18.5万㎡ 同等比例，余姚文化创意园项目规模13.4万㎡ 以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估，考虑余姚“退二进三”空间，认为余姚文化创意园规模在15万㎡较合适 余姚现有文化创意园项目“文山创意广场”、“阳明188”共计规模7.5-9.5万㎡，尚有5.5-7.5万㎡市场空间，取中间值6.5万㎡ 本案建筑体量约12.5万㎡，其中6.5万㎡体量适合开发文化创意园项目 设想问题 Q1：项目租售比例？ Q2：项目租售价格？ Q3：项目销售期限？ 项目本体分析 本体属性 开发制约 余姚中心城区 本案 本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏 余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市； 本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里 , 余姚高速道口2.5公里 ; 高速道口 本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施 本案 南 雷 南 路 南 环 西 路 谭 家 岭 西 路 交通 南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域； 配套 周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套； 万达广场距本案2.5公里; 汽车南站距本案3公里; 万达 商圈 汽车 南站 本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差 2 3 1 4 5 南侧苗木基地 4 西侧道路厂房 3 道路民房 1 东侧道路 2 厂房 5 本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区 名称 面积（㎡） 用地面积 83506 建筑面积 153959 地上建筑面积 125259 其中 产业服务中心 107888 研发楼 16345 其他 1000 建筑密度 33.25% 容积率 1.5 绿地率 20% 研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米 产业服务中心（12F) 大气、简约公建立面 人才公寓 开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理 内部高压电塔 内部现有建筑 周边厂房 地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围； 地块内部现有建筑，会影响项目开发进度； 地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响； 开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等 因素，使项目开发风险加大 区域发展限制 余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利； 品牌效应不足 作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足； 规模较大，产品单一 项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大； 地段价值梳理