广州金地荔湖城项目利润率保障营销推广策略.docxVIP

Gemdale Corporation 科学筑家 创造利润最大大化化 金地·荔湖城 120年年利利润润保保障障措措施施 思路 A区利润 保障措施  Gemdale Corporation 回顾 保障措施 现有体系利润 B区利润 保障措施 新体系利润预估 保障措施 新体系利润预估 Gemdale Corporation A区 回顾 Gemdale Corporation 16组团价格涨势——同质数产品自09年8月4次升价，升幅20% 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  荔湖城壹号东西塔毛坯价格走势 东塔 5400 西塔 4600 43005 4900 4300 4400 3600 3800 4000 2008年7月 2009年3月 2009 年7月 2009年8月 2010年1月 3600 3800 4300 4000 4900 4300 4600 4500 4400 5400 ?以上价格为毛坯底价价格（含装修单元扣除装修成本），实际成交价高于以上价格。 Gemdale Corporation A区多层价格涨势——同类产品自09年9月升价，升幅6% 08-09年高档产品统计 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 10 11 10 年 年 年 1 年 年 年 年 年 年 年 年 年 09 0 0 0 2 8 2008 2 8 0 0 0 0 0 0 0 0 2 09 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 20 0 0 0 2 2 2 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 0 月销售均价 月销售面积 Gemdale Corporation A区 现有体系利润测算 Gemdale Corporation 现有价格体系下的利润率 Gemdale Corporation 价格提升抗力 （1）、产品 16组团高层洋房产品结构欠缺合理性 区域内凤凰城、恒大山水城、海伦春天等楼盘的热销户型为80平米两房、90平米三房及110平米大三房，主要针对刚性需求的首置客户。需求受市场影响波动不大项目16组团原面积定位为180平米四房及220平米5房，为改善型/投资保值需求 易受市场环境影响。后期将部分户型分拆销售，导致大量45方公寓出现，较难实现高价格。 低层 产品维护不当，展示效果欠佳，影响销售速度。 （2）、小区配套不成熟 配套未能先行，配套的开发的速度未能与住宅开发速度同步，配套不成熟，入住率难以提升，价格难以借助社区的成熟度进行提升。 （3）、业主口碑不佳 项目08年交付后业主口碑较差，09年业主口碑有所提升，但与凤凰城等大盘相比，难以形成业主带动效应。 （4）、所处区位较远，难以达到市中心楼盘升幅 Gemdale Corporation A区 利润保障措施 Gemdale Corporation 营销保障措施——推广“影响力+人气” 用大事件、大活动“造”大城影响力；用文化艺术事件活动为“大城”注入 “文化”内涵； 线上： 1、传统媒体（报广、网络、电视、电台）： A\B区独立计划，计划有搭接，强化荔湖城声势 Gemdale Corporation 营销保障措施——推广“影响力+人气” 用大事件、大活动“造”大城影响力；用文化艺术事件活动为“大城”注入 “文化”内涵； 线上： 1、网络营销： A\B区分别炒作主题，主题及炒作时间段有衔接，强化荔湖城声势 （1）新闻稿：每周发布；内容为“金地动态”、“项目工程及销售动态”、“项目活动”（2）业主论坛：每天更新；主动系统发布话题性帖子，引导舆论；组织系列灌水强帖评选活动； 最搞笑回帖：楼主：我新买了一处庄园，有 多大说出来吓死你—— 我开车绕一圈足足用 了两个半小时！！！ 回复：嗯，以前我也有 这么一辆破车～ 最搞震回帖：如某贴讨论楼盘的广告语托斯卡纳2：习惯被仰望！回复：颈椎就是这样坏掉的 Gemdale Corporation 营销保障措施——推广“影响力+人气” 用大事件、大活动“造”大城影响力；用文化艺术事件活动为“大城”注入 “文化”内涵； 线上： 1、网络营销： A\B区分别炒作主题，主题及炒作时间段有衔接，强化荔湖城声势 （3）制造热点事件 一元钱的湖山大享受：网络发布及召集花一元 钱来享受荔湖城的湖山，并进行炒作 （4）互动营销 ?搜索引擎：扩大搜索关键词范围（如，原来搜索“金地·荔湖城”才能找到项目，增强至只要广州网络搜索“增城景点、地产、房产、新塘、湖山、别墅、情景洋房……” 等等相关词语，就能找到金地·荔湖 城。） ?互动空间合作，通过娱乐的主动参与性，在虚拟世界中建立项目形象，提高项目美誉度和忠诚度，并转化为现实世界中的行