房地产企业施工过程常见法律问题及风险防范讲座6讲义教程.ppt

《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（计委3号令） 达到下列标准之一的，必须进行招标： 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； 单项合同估算价低于前三项规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的重要项目。 关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括： ① 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； ② 科技、教育、文化等项目； ③ 体育、旅游等项目； ④ 卫生、社会福利等项目； ⑤ 商品住宅，包括经济适用住房； ⑥ 其他公用事业项目。 3、未经批准不招标的法律风险 行政责任 4、招投标无效的情形 ① 招标代理机构泄露或恶意串通（招标投标法第50条） ② 招标人泄露招投标情况或标底（招标投标法第52条） ③ 投标人串通投标或行贿（招标投标法第53条） ④ 投标人弄虚作假骗取中标（招标投标法第54条） ⑤ 招标人在确定中标前与投标人进行实质性内容谈 判（招标投标法第55条） ⑥ 招标人违法确定中标人（招标投标法第57条） 2006年12月13日建设单位A与施工单位B就某商品住宅工程对合同实质性内容进行谈判，双方形成会议纪要并签订补充协议且各自支付了保证金及预付款。 2007年01月18日施工单位B进场实际施工。 2007年04月12日建设单位A发布《招标文件》，通过虚假邀请招标确定中标单位为施工单位B （实际被邀请单位均由施工单位联系落实）。 2007年04月18日与施工单位再次签订一份《建设工程施工合同》。但双方实际仍依《补充协议》履行。 2009年01月23日建设单位A起诉施工单位B要求施工单位B支付工期逾期竣工违约金及相关损失。施工单位B提起反诉，请求法院认定双方签订的《补充协议》《建设工程施工合同》及《补充协议附件》无效。 案例评析：本案双方经过虚假招标、中标后，尽管签订了《建设工程施工合同》，但双方实际仍依《补充协议》履行。根据《招标投标法》及《司法解释》第1条，上述协议及合同依法均应确认为无效。 5、必须招标项目实践中典型问题： （1）总包外工程发包，因未进行招投标导致直接发包无效 案例：建设单位A与总包方B就某住宅小区项目签订总包合同，约定承包范围为土建与安装工程，其它工程如装饰工程未纳入总包范围，合同对工期、质量、造价等进行了约定。后建设单位A未进行招投标，与另一承包方C就装饰工程签订施工合同，施工合同是否有效？ （2）将总包部分范围收回直接发包。 案例：建设单位A与总包方B就某住宅小区三期项目签订总包合同，约定承包范围包含了装修工程。但施工过程中，建设单位A觉得总包管理不过来，就把装修工程拿出来再直接发包，但未进行招标。那后来就装修工程部分签订的施工合同是否有效？ 2、中标通知书发出后未签订建设工程施工合同的法律后果 （1）未签订建设工程施工合同且未施工； 法律后果：承担缔约过错责任 （2）未签订建设工程施工合同但是已经开始施工。 法律后果：承担违约责任包括预期可得利益 法条链接：《合同法》第36条：法律、行政法规或者当事人约定采用书面 形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义 务，对方接受的，该合同成立。 3、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内 ，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（招标投标法第46条） 实质性内容一般指造价、工期、质量 总结：招投标阶段开发商的主要法律风险点: 投标人主体不适格、数量不足的风险 投标人串标、围标的风险 投标人以他人名义投标或委托他人投标的风险 投标人低于成本报价或报价畸高的风险 投标人的投标保证金不符合要求的风险 投标人在投标中弄虚作假的风险 1、法律规定： 《施工合同司法解释》?第二十一条的规定：当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。 “白合同”为经过合法的招投标程序并依据中标通知书签订该合同，且在建设工程管理部门备案，形式合法。 “黑合同”则是合同双方为规避政府管理，未经过合法的招投标程序且该合同未在建设工程行政管理部门备案，是当事人就同一个建设工程私下签订的建设工程施工合同。 需探讨的几个问题： （1）双方约定：“关于招投标签订的合同只作为办理备案领取施工许可证之用，双方应实际履行补充合同”，该约定有效吗 （2）备案合同和招投标文件实质性条款内容不一致，已哪个为