广西横县新州路财富中心项目产品规划商业主题策划方案.docxVIP

目 录 一、前言（单刀直入） 二、项目产品规划建议 三、商业经营主题建议 四、营销策划大纲（VI·CI形象造势） 五、结语（语重心长） 单 刀 直 前言（单刀直入） 本案位于横县老城区，新州路与公园路交汇处，为横县规划也是横县居民所认定居住、消费、购物、娱乐的专属区。 环视此区域内住宅商业板块，除了居家生活一枝独秀外，商业市场也是活络并且“杂乱无章”，区域内并没有标志性的商业场所来提升此片区的商业档次。 本案标得土地后，项目规划基本定调“上住底商”，基于将本求利的原则，更趋于本案的项目位置的属性及本案规划的特性，衍生本案商业或住宅的销售价格势必要突破区域甚至横县市场行情，以区域属性的界定，欲求突破销售价格，并完美快速去化，特别是2-3层商业及内街店面，绝对是一场不容幻想不容投机取巧的硬战。 所以，本案住宅要以高于目前市场的价格销售，必得在项目区域优势及产品规划上（商业功能划分、主力户型、社区规划、会所设计、物业管理等）发展价值，所演释之市场定位于市场形象造势中作足诉求。而商业面积规划特别是二层至三层商业应采店中店（小可大）的规划概念，并分别打出（返包租）或 （带租约销售）的概念，基本上是对应目前横县市场上二层以上商业销售的困顿及颓废形式而订制。 基于本案区域属性，项目规划特性，销售价格绝对性，在整体营销策略及广告诉求中，必然极富挑战性。所以，以下的提报方案中，将免去花拳绣腿、陈腔滥调的提报模式，直接以 “单刀直入”的建议及诉求为之！ 二、项目产品规划建议 总平建议 外立面建议 商业规划 户型建议 细节元素建议 1、财富天下总平规划建议 项目经济技术指标 ◎用地面积 16301㎡ ◎建筑用地面积 9451.2㎡ ◎总建筑面积 110017.6㎡ 住宅建筑面积 81664㎡ 其 商业建筑面积 33900.6㎡（其中5547㎡不计容积率） 中 地下车库及设备用房 10051㎡ 停车位 409辆 ◎居住总户数 704户 ◎建筑密度 58% ◎容积率 6.72 ◎绿化率 20% 2、财富天下外立面设计风格建议 〖 方案一：现代简约风格 〗 简洁和实用是现代简约风格的基本特点，于市场上发展势头猛烈主要趋于它的经济、实用、舒适。简约风格不仅注重居室的实用性，还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。强调 功能性设计，线条简约流畅，色彩对比强烈，这是现代风格的特点。 〖 方案二：欧式建筑风格 〗 欧式风格在细部线条处理较复杂，但比较耐看，外型较大气端庄。在设计商整体建筑外形溶入ART DECO（装饰艺术）元素，使其更厚重耐看。 〖 方案三：西班牙建筑风格 〗 西班牙建筑特点：层级分明的规划设计，通常以远高近低的 层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板， 其节奏、比例、尺度符合数学美 。这种建筑风格及形式的美观和宜居性，符合豪宅级、地标性建筑的规划特点。 3、东日·财富天下区块功能划分建议 A、财富天下平面景观分析 B、财富天下平面道路交通分析 C、财富天下平面商业区块分析 A区：地下一层为车库，地上一层至三层为主力店面，其中A区商业面积约11700㎡。 B区：地下二层为车库，地下一层、地上一层至三层为商场，其中B区商业面积约22188㎡。 4、东日·财富天下主力户型建议 C A A C D B B D 主力户型初步建议 A户型 2房2厅1卫双阳台 96.9㎡ B户型 2+1房2厅1卫双阳台 106.9㎡ C户型 3房2厅2卫双阳台 128.9㎡ D户型 3房2厅2卫双阳台 131.4㎡ PS：针对户型配比的详细方案，待进入下一步市场深入调研后再行提列。 产品配套建议： 为提升项目的市场竞争力，进而提升项目的价值，我们建议： 在商业与住宅的转换层空间架空做休闲娱乐区,在上面设置会所（壁球室、棋牌室、健身房、SPA馆、咖啡馆、小型会客室等）、儿童活动区和空中盆景区等设施设备。如下图： 5、财富天下规划细节元素建议 【备注】：该项目整体定位做横县高端住宅与商业，为了体现其中高档和与横县其它中高档项目有所区别，我们建议该项目融入“人居科技型节能建筑”等元素，为了体现其人居科技，我们建议如下几套设备系统供参考： 第一、科技节能环保设备 项目外结构体通过有效的建筑设施（包括采用低反射、高透明的双层中空玻璃、断热型铝型材、自然通风等），达到建筑本身的节能思想。以此提列作为项目的竞争卖点之一。 （1）环保设备建议——中央新风系统方案 其主要原理是解决整套房屋内部的通风和换气问题。它不但能够在不开窗的前提下一天24小时一年365天为整个房屋提供新鲜的自然空气，还同时能够去除其中的有毒有害气体，改善房屋内部的空气质量，防止房屋内部由于潮湿而产生霉变现象