广州德和从化泉境界别墅项目营销策略探讨.docxVIP

广州德和从化项目策略探讨 开发商提示： 从目前从化地产开发状况来看，广州德和投资发展有限公司相对同区域其他大型地产开发商合生、雅居乐、利海、城建、珠江地 产……来说，德和投资的知名度不高 项目提示： 地段：地处广州郊外，远离市区，对消费者形成一定的心理距离市政配套：项目周边的居住氛围尚未浓郁，市政皮套设施不完善 地形地貌复杂：项目地质地势复杂，工程成本较一般平地产品高 开发商分析启示 市场对广州德和投资的陌生感成为 项目营运的最大壁垒 如何将壁垒转化为优势？ 开发商品牌知名度不高， 如果单从品牌定位入手， 根本无法与其他开发商形成对峙局面，因此，不能以品牌打开市场， 那么，只有以产品本身作为突破口！ 推广任务之核心 如何跳出品牌固有的劣势，以产品突破现有的瓶颈？ 策略 框架  PART 1 应对品牌之困 PART 2项目推广核心梳理 PART 3项目整合推广建议 PART 4 附录：VI系统 PART 1 应对品牌之困 本项目如何超脱于品牌之困？ 如何以产品带动品牌，实现瓶颈突破？ 知己知彼，方可 百战不殆 解决品牌之惑，确定 自我命题之前，首先 分析自身和竞争对手 挖掘自身竞争优势 分析整个从化地产市场， 研究可参考项目， 从而让我们在符合 目标消费群主流审美之下， 寻求差异化、个性化的传播语言。 先进行项目自身价值挖掘！ 广州德和从化项目 位于从化市 依山体而建， 毗邻从化高尔 紧邻流溪河，西 温泉旅游区 顺势而为，依 夫球场，尽情 北部景观资源优 内，户户私 山临湖，自创 享受晨记第一 越，原生植被丰 坡地建筑经典， 家温泉、私 杆高尔夫的惬 富，水体资源丰 与自然和谐共 家泳池 意与享受 富。 生， 坡地建筑、高尔夫、户户私家温泉 三位一体的稀缺资源是项目本身最大的卖点 再看看同区域同类项目概况 从化逸泉山庄——天天别墅生活 ·区位交通：距广州市中心约60公里，东南依105国道，有业主专用巴士、广从公路、京珠高速连接广州。 ·生态环境：北部为风云岭生态自然保护区 ·配套：各项配套设施一应俱全，建有大型会所、会议中心、医疗中心、 公交站场、大型超市、可容纳千人的中西餐厅、卡拉OK舞厅、室外网 球场，以及健身室、儿童游戏室等 ·项目亮点：回归自然，追求自由、安逸、闲适、天人合一”的生活境界。 ·产品：别墅 ·最高价位：8000元/平方米 主要推广点： 回归自然 自由、安逸、闲适、 天人合一的生活境界 东方夏湾拿——广州首个拉丁风情小镇 ·区位交通:从化太平镇水南广从路 193号，华南快速干线二期：京珠高速,601、602、穿梭巴士。 ·生态环境:依傍流溪河畔，周边环 境优美，一河两岸山清水秀，自然生态保持良好，超过80%的绿色植物 覆盖率， ·配套：拥有五星级东方夏湾拿酒店、康体中心、亲水大堂、会议厅、室内恒温泳池、室外泳池等配套设施。 ·项目亮点：洋溢浓厚拉丁风情气息的社区。 ·产品：独栋别墅,联体别墅, ·均价: 7000(元/㎡) 主要推广点： 广州首个拉丁风情小镇 五星级品质的东方夏湾拿酒店 从化雅居乐花园 ——地块一线临江，景色优美 ·有望年底面市，欲打造从化市的大型高档社区。 ·东临从化规划中的主干道从化大道， 南接355省道，到广州新国际机场只需20分钟，到广州市区中心仅需30分钟，并且社区配套设施一应俱全。 ·坐落于从化市江浦街沿江南路段，西临风景秀美的流溪河，自然资源得天独厚； ·项目亮点：园林方面，则设计为以水为主线巴厘岛风情园林，户户望 景。 ·产品：洋房围合着别墅， 主要推广点： 一线江景 巴厘岛风情 户户望景 利海从化项目 ——“从化地王”、打造从化“升级版托斯卡纳” ·有望2007年年初正式投入市场，欲 将其打造从化第一豪宅社区·该盘位于从化市从城大道旁 ·背靠从化市区独一无二的森林公园，毗邻黎塘河风景优美。背山拥湖， 山水资源丰富 ·小区内将规划建成风情商业街、会所、泳池、幼儿园等配套设施 ·项目亮点：“意大利风格” ·产品：中高档生态产品 主要推广点： 地王、意大利风格 背山拥湖 借山水资源吸引广州度假客 我们看到了什么 说自己是地王的太多，说自己江景多美的太多， 说自己的户型独创的太多，说自己园林好的也太多，说自己的异域风情的太多，说自己品质的太多… 户型是唯一的？ 园林是唯一的？ 成熟社区是唯一的？ 大规模的江景社区是唯一的？ 单一的硬件优势，不是唯一的 既便一个单点的硬件优势能够一定程度支持项目营销,但又如何让消费者得到全心全意地满足呢？ 显而易见, 同区域市场的项目产品资源的单一性、普遍性，根本无法和我们项目本身的资源优势相抗衡！ 再看看整个地产市场大环境 纵览北京、上海、杭州、广州…… 不难发现! 拥有坡地建筑的高档别墅实属少数，毗邻高尔夫球场的高档别墅纯属罕见， 独享户户私家